Liczba nabywców lokali maleje, ponieważ banki centralne podnoszą stopy procentowe w najszybszym od dziesięcioleci tempie. Tymczasem ci, którzy zadłużyli się korzystając z ery ujemnych stóp procentowych, mają teraz do czynienia ze znacznie wyższymi płatnościami.
Gwałtowne ochłodzenie nastrojów w tak ważnym sektorze grozi pogorszeniem światowej sytuacji gospodarczej, chociaż – jak podaje agencja Bloomberg – daleko jeszcze do spadków z czasów kryzysu finansowego z 2008 r. To, co obecnie dzieje się na rynku nieruchomości, to istna kwadratura koła, ponieważ banki centralne chcą kontrolować inflację, ale bez szkody dla zaufania konsumentów i wywoływania głębokiej recesji.
Rynki takie jak Australia i Kanada już teraz zmagają się z dwucyfrowymi spadkami cen domów, a ekonomiści uważają, że recesja dopiero się zaczyna. Hideaki Hirata z Uniwersytetu Hosei, były ekonomista Banku Japonii uważa, że na pełny skutek tegorocznych agresywnych podwyżek stóp procentowych przyjdzie nam jeszcze poczekać. Podobnego zdania jest agencja Bloomberg, która przewiduje, że „w 2023 i 2024 roku będziemy świadkami zsynchronizowanego spowolnienia na rynku mieszkaniowym”.
Hiszpania wśród najbardziej zagrożonych
Wpływ rosnących stóp procentowych na sytuację ekonomiczną społeczeństw różni się znacznie w zależności od kraju. Na przykład w Stanach Zjednoczonych większość kupujących zdecydowała się na 30-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu. W ciągu ostatnich pięciu lat kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stanowiły tam średnio około 7 proc. przyznawanych kredytów. Tymczasem w wielu europejskich krajach powszechne jest, że oprocentowanie stałe jest utrzymywane tylko w pierwszym roku pożyczki, a kredyty hipoteczne są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej. Tak też jest w przypadku Hiszpanii. W maju ubiegłego roku Fitch uznał ten kraj za jeden z najbardziej narażonych na zmianę polityki pieniężnej EBC – zarówno ze względu na dużą liczbę kredytów o zmiennym oprocentowaniu, jak i na wyższy średni koszt kredytu w stosunku do miesięcznego dochodu gospodarstw domowych.
Wzrost, a później krach
Nowa Zelandia, gdzie tylko w roku 2021 ceny na rynku nieruchomości wzrosły o 30 proc., jest przykładem pandemicznego boomu i późniejszego krachu. Bank centralny podniósł tam stopy procentowe siedmiokrotnie w ciągu ostatnich 10 miesięcy, co spowodowało, że ceny domów spadły w lipcu o 11 proc. z maksimum osiągniętego w listopadzie ubiegłego roku. Ekonomiści przewidują, dalszą tendencję zniżkową i redukcję cen nawet o 20 proc.
Chiny także zmagają się z narastającym kryzysem na rynku nieruchomości, związanym z falą niewypłacalności deweloperów i kredytobiorców, którzy wstrzymują spłatę kredytów hipotecznych. W innych krajach fala takich problemów też zaczyna się rozprzestrzeniać.
W Szwecji, poprzednio jednym z najgorętszych rynków w Europie, ceny domów spadły od wiosny o około 8 proc., a większość ekonomistów przewiduje, że spadek może osiągnąć nawet 15 proc.
Spadki cen przyspieszają w Wielkiej Brytanii. Jak wynika z analizy Bloomberga, wartości domów spadają w prawie połowie londyńskich dzielnic. HSBC ostrzegł, że kraj ten znajduje się na „zakręcie recesji mieszkaniowej” i że w 2023 r. popyt prawdopodobnie spadnie o 20 proc. Około 1,8 miliona właścicieli domów w Wielkiej Brytanii musi w przyszłym roku zrefinansować swoje pożyczki. Najbardziej narażeni są nabywcy, którzy kupili domy podczas ulgi podatkowej wprowadzonej latem 2020 r., aby pobudzić rynek podczas pandemii.
W USA Goldman Sachs szacuje, że w przyszłym roku ceny ulegną stagnacji, chociaż w niektórych regionach już widać oznaki spadków. Sprzedawcy obniżają ceny na obszarach, gdzie ceny wzrosły podczas pandemii z powodu telepracy.
Niektóre rządy – podobnie jak w Polsce – zaczęły interweniować, aby pomóc obciążonym hipoteką. Tak jest np. w Korei Południowej, gdzie przeznaczono duże środki (ok. 290 mln dolarów) na to, by zmniejszyć odsetek gospodarstw domowych z kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu.
