W raporcie „Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2023” Urban Land Institute (ULI) i PwC przedstawiają kluczowe czynniki wpływające na tak zwany sentyment na globalnym rynku nieruchomości oraz trendy inwestycyjne i deweloperskie. Publikacja powstała na podstawie badań oczekiwań światowych liderów rynku nieruchomości na bieżący rok.
Poczekamy – zobaczymy…
Na rynek nieruchomości najmocniej wpływają niepewności spowodowane podwyżkami stóp procentowych oraz brakiem dostępnego kapitału, w tym dłużnego. Skutkują one z kolei niską płynnością, obawami o refinansowanie istniejących już zobowiązań oraz podejściem „poczekamy, zobaczymy” w branży. „Kluczowa rynkowa niewiadoma z kolei dotyczy ewentualnego wzrostu czynszów – czy może do niego dojść w warunkach stagnacji gospodarczej, gdy pogarszają się nastroje konsumenckie, trwa zmiana systemowa i rosną wymogi capexowe?” – czytamy w raporcie.
Choć rynek nie zna jeszcze wszystkich konsekwencji zacieśniania polityki pieniężnej i podwyżek stóp procentowych, niepokoi masowe i nagłe wycofywanie się inwestorów instytucjonalnych i detalicznych z prywatnych funduszy otwartych.
Polska nie jest wyspą
Te trendy nie pozostają bez wpływu na polski rynek nieruchomości.
– Nie dziwi nas, że globalne obawy o wysokość stóp procentowych, dostępność kapitału, a także rentowność wyjścia znajdują odzwierciedlenie także na polskim rynku nieruchomości. Niektórzy inwestorzy pozostają aktywni, ale inni wskazują, że ciągłe zniechęcające ich wahania mogą się utrzymać nawet do III kwartału 2023 roku – komentuje Søren Rodian Olsen, prezes ULI Poland.
Polski rynek nieruchomości, pomimo utrzymującego się popytu, wstrzymuje się z podażą. Rosną potrzeby i naciski na przyspieszanie realizacji celów ESG w firmach, zachodzą zmiany co do funkcjonalności nieruchomości, wzrastają także koszty utrzymania budynków przy umiarkowanej dochodowości najmów.
– Polskim najemcom ten rok może przynieść różne wyzwania, ponieważ popyt nadal rośnie – mowa o warszawskich biurach, rynku logistycznym i PRS. Spada jednak podaż i najpewniej w najbliższym czasie ten trend się nie zmieni. Kluczowym czynnikiem wpływającym na polski rynek będzie też bardzo potrzebne wdrażanie odpowiednio opomiarowanych strategii i działań ESG. W polskim sektorze staje się to priorytetem, zarówno dla inwestorów, jak i najemców – twierdzi Søren Rodian Olsen.
Branża nieruchomości nie może już dłużej tylko czekać i patrzeć mając nadzieję, że koszty budowy i finansowania spadną. Najemcy krytycznie ocenią całkowite koszty najmu przy przedłużaniu umów – zgodność zajmowanych przez nich powierzchni z czynnikami ESG będzie mieć kluczowe znaczenie. Brak działania teraz może oznaczać utratę dochodów w bardzo krótkim czasie – uważają eksperci.
Biurowce – obłożenie będzie spadać
Sektor magazynowy zaliczył już najprawdopodobniej korektę cenową na głównych rynkach, a handlowy liczy na to, że długotrwałe zmiany strukturalne zostały już uwzględniane w cenach.
W segmencie biurowym panuje z kolei ogromna niepewność. Wkracza on obecnie w okres zmian, które część znawców rynku opisuje jako podobne do tych, których doświadczył sektor nieruchomości handlowych. Panuje przekonanie, że obłożenie powierzchni biurowych będzie spadać, a na rynku dojdzie do wyraźnego podziału: na nieruchomości typu prime i secondary oraz na spełniające i niespełniające wymogi ESG. Dynamika wzrostu i przyszłość każdej z tych grup będą wyglądać inaczej.
Z kolei w segmencie nieruchomości handlowych widać oznaki ożywienia, co pozwala na zachowanie optymizmu. Zarządzający aktywami odnotowują dobre wyniki operacyjne zarówno w USA, jak i w Europie – i to nie tylko w stosunkowo odpornych kategoriach convenience, grocery i retail park. Nieruchomości logistyczne zdają się wychodzić z rynkowego marazmu i to w lepszej formie niż wcześniej.
Mieszkaniówka – wielorodzinne, dla seniorów i studentów
Segment mieszkaniowy nadal jest nieosiągalny dla rosnącej liczby nabywców. I to pomimo, że rosnące stopy procentowe wpłynęły na osłabienie popytu wyhamowując wzrost cen lokali na niektórych rynkach. Powszechna nierównowaga między podażą a popytem w tym segmencie spowodowała realokację kapitału: nieruchomości mieszkaniowe stały się największym sektorem rynku pod względem wolumenu transakcji od czasu pandemii. Obecne warunki rynkowe sprzyjają koncentracji inwestorów mieszkaniowych na najbardziej odpornych na zawirowania rynkowe typach nieruchomości, z mocnym profilem dochodowym – w tym wielorodzinnych, senioralnych i studenckich.
Raporty tego rodzaju jak raport ULI i PWC nie stanowią oczywiście wyroczni. Pokazują trendy oraz kierunki, których właściwe zinterpretowanie może pomóc deweloperom w inwestowaniu.
