fbpx
piątek, 19 lipca, 2024
Strona głównaFelietonCzeka nas chaos prawny na rynku nieruchomości

Czeka nas chaos prawny na rynku nieruchomości

Nowa ustawa deweloperska zredagowana została w mało przejrzysty sposób – wynikające z tego nieścisłości interpretacyjne będą skutkować sporami sądowymi.

Od lipca przyszłego roku zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska. Ustawa, która w zamyśle prawodawców ma uprościć i sprecyzować przepisy, dodać im przejrzystości oraz „podnieść bezpieczeństwo środków nabywców”. Nie ma szans, by w tym krótkim felietonie omówić wszystkie jej najważniejsze aspekty – z pewnością jeszcze wrócimy do tego tematu – niemniej na bardzo ważną rzecz już dziś trzeba zwrócić uwagę. W gronie przedsiębiorców i ekspertów od lat działających w branży deweloperskiej wiele razy zadawaliśmy sobie pytanie, czy ustawa ta rzeczywiście zredagowana została w sposób przejrzysty, a jej postanowienia są jasne i niebudzące wątpliwości. Niestety, po analizie nowych przepisów odpowiedź nie pozostawia złudzeń. Nieścisłości interpretacyjnych jest dużo i wszystko wskazuje na to, że skutkować one będą zupełnie niepotrzebnymi sporami sądowymi.

Warto przyjrzeć się kilku postanowieniom ustawy, by przeanalizować rzeczywistą skalę jej nieścisłości i wątpliwości legislacyjnych.

Procedura odbioru lokalu rozróżnia wady istotne i wady nieistotne, które mają osobne procedury usuwania. Jednak żadne z tych pojęć nie ma swojej definicji w ustawie. Jak wyjaśnił UOKiK w stanowisku do zgłoszonych w toku konsultacji uwag: „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych, pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario”. Zatem już w założeniu projektowanych przepisów legislator ma świadomość, że będą one powodować spory interpretacyjne!

Z uwagi na brak definicji wady istotnej klient może uznać najbardziej nawet błahy mankament budynku lub mieszkania za posiadający taką wadę. W przypadku braku uznania wady przez dewelopera ma on możliwość usunięcia jej w ramach wykonawstwa zastępczego, co powoduje, że prace w budynku mogą wykonywać ekipy, które nie będą weryfikowane przez generalnego wykonawcę lub inwestora. Co w takim wypadku z gwarancją czy rękojmią?

Druga poważna wątpliwość dotyczy przepisów przejściowych. Tutaj bałagan interpretacyjny jest jeszcze większy, a dotyczy umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy (czyli przed 1.07.2022 r.) i ma związek z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Ustawa zakłada bowiem, iż w przypadku zawarcia chociażby jednej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022 r. inwestycja winna zostać zakończona w ciągu dwóch lat. W przeciwnym razie zastosowanie będą miały przepisy zmienionej ustawy. W jaki sposób zatem stosować w tym przypadku przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

W imieniu całej branży Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który jest twórcą zmian, o interpretację. W odpowiedzi otrzymał informację, że UOKiK… nie jest powołany do wydawania wykładni i wyjaśniania przepisów prawa.

Warto jako podsumowanie przytoczyć orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 15 kwietnia 2003 r.: „Niejasność przepisów jest wyrazem niedostatecznej troski ustawodawcy o podmiotowe traktowanie adresatów prawa, co odbiera [im] (…) poczucie bezpieczeństwa prawnego i skutkuje utratą zaufania do państwa”.

INNE Z TEJ KATEGORII

Czego oczy nie widzą, tego sercu nie żal

Z pewnością zgodzimy się wszyscy, że najbardziej nieakceptowalną i wywołującą oburzenie formą działania każdej władzy, niezależnie od ustroju, jest działanie w tajemnicy przed własnym obywatelem. Nawet jeżeli nosi cechy legalności. A jednak decydentom i tak udaje się ukryć przed społeczeństwem zdecydowaną większość trudnych i nieakceptowanych działań, dzięki wypracowanemu przez wieki mechanizmowi.
5 MIN CZYTANIA

Legia jest dobra na wszystko!

No to mamy chyba „początek początku”. Dotychczas tylko się mówiło o wysłaniu wojsk NATO na Ukrainę, ale teraz Francja uderzyła – jak mówi poeta – „w czynów stal”, to znaczy wysłała do Doniecka 100 żołnierzy Legii Cudzoziemskiej. Muszę się pochwalić, że najwyraźniej prezydent Macron jakimści sposobem słucha moich życzliwych rad, bo nie dalej, jak kilka miesięcy temu, w nagraniu dla portalu „Niezależny Lublin”, dokładnie to mu doradzałem – żeby mianowicie, skoro nie może już wytrzymać, wysłał na Ukrainę kontyngent Legii Cudzoziemskiej.
5 MIN CZYTANIA

Rozzłościć się na śmierć

Nie spędziłem majówki przed komputerem i w Internecie. Ale po powrocie do codzienności tym bardziej widzę, że Internet stał się miejscem, gdzie po prostu nie można odpocząć.
6 MIN CZYTANIA

INNE TEGO AUTORA

Dlaczego rząd w kwestii strategii mieszkaniowej wywiesił białą flagę?

Na rynek mieszkaniowy musimy patrzeć jak na jeden ze strategicznych obszarów gospodarczych państwa, takich jak komunikacja, energetyka czy zbrojeniówka. Bez mieszkań państwo nie będzie się w stanie rozwijać. Nadal będziemy mieć również poważne problemy natury demograficznej. Tymczasem można odnieść wrażenie, że rząd w kwestii strategii mieszkaniowej wywiesił białą flagę.
6 MIN CZYTANIA

Na czym polega rozsądna i skuteczna pomoc uchodźcom?

Jesteśmy świadkami największego od kilkudziesięciu lat kryzysu humanitarnego w naszej części świata. Na skutek inwazji Rosji na Ukrainę do Polski napłynęła kilkumilionowa rzesza uchodźców zza wschodniej granicy. Na tę potrzebę Polacy odpowiedzieli serdecznością i życzliwością. Wielkie serca naszych rodaków to wspaniały pokaz solidarności. Jednak dopiero teraz przed nami największe wyzwania: społeczne, polityczne i gospodarcze. Reakcja na nie stanowić będzie prawdziwy egzamin dla naszego państwa.
5 MIN CZYTANIA

List do przewodniczącej Komisji Europejskiej o natychmiastowe odblokowanie Polsce środków z KPO

Prezentujemy list prezesa Rady Gospodarczej Strefy Wolnego Słowa do przewodniczącej Komisji Europejskiej Ursuli von der Leyen, w którym apeluje on o niezwłoczne odblokowanie Polsce funduszy z Krajowego Planu Odbudowy.
< 1 MIN CZYTANIA