W tym tygodniu w Sejmie miało miejsce drugie czytanie rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Po przekazaniu zgłoszonych przez posłów poprawek projekt trafił ponownie do sejmowej komisji infrastruktury.

deweloperski fundusz gwarancyjny do poprawki - grafika wpisu

Nowe przepisy przewidują stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą 2 proc. wartości każdego sprzedanego lokalu. Dla zamkniętych – 0,2 proc. Środki te byłyby wypłacane m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze.

Przeszło dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że zagwarantowany jej przepisami poziom ochrony dla kupujących mieszkania jest odpowiedni.

Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, iż w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej były zaledwie dwie upadłości. Przy czym w obu przypadkach inwestycje nie zostały objęte reżimem ustawy deweloperskiej, czyli realizowane były przez podmioty nie przestrzegające przepisów prawa.

Błędna klasyfikacja

UOKiK argumentuje konieczność wprowadzenia DFG rzekomą upadłością od 2012r., czyli od wejścia w życie ustawy deweloperskiej, 150 firm deweloperskich. Nie jest to prawdą, gdyż UOKiK w „swojej klasyfikacji” deweloperów mylnie definiuje przedsiębiorców, nie rozróżniając w sposób odpowiedni kodów klasyfikacji działalności (kody PKD).

Dane, które przywołał UOKiK, obejmują przede wszystkim te firmy, które w swoim PKD mają wpisane: roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, co nie definiuje działalności deweloperskiej, a bardziej firmy wykonawcze. Kody PKD w ogóle nie rozróżniają firm deweloperskich od wykonawczych, co pozwala na wolne interpretacje prowadzonej działalności. Tylko na podstawie kodów PKD nie można określić, z jakiej kategorii podmioty ogłaszały upadłość, ponieważ firmy posługują się bardzo różnymi kodami, od działalności budowlanej, poprzez usługową, czy sprzedażową, co dopuszcza rejestr KRS.

Należy podkreślić, że obecna sytuacja deweloperów na rynku jest stabilna, a klienci są należycie zabezpieczeni, stąd trudno znaleźć uzasadnienia dla tak daleko idących zmian. Wprowadzenie dodatkowych regulacji, które przewiduje nowa ustawa, spowodować może znaczną niestabilność rynku związaną z tym, iż wiele przepisów będzie miało charakter subiektywny, nie zaś jasno określony przepisami.

Jednym z przykładów może być pojęcie „wady istotnej”, którego wprowadzenie przewiduje projekt ustawy, a które nie zostało przez ustawę doprecyzowane. Klient uznać może jakąkolwiek usterkę za wadę istotną i dopiero ewentualna długotrwała droga sądowa zweryfikuje, czy dany przypadek kwalifikowany jest jako wada istotna w rozumieniu ustawy.

Brakuje 2 mln mieszkań

W Polsce brakuje około 2 mln mieszkań. Niestety, mała dostępność gruntów oraz przewlekłość procedur administracyjnych nie polepszają sytuacji. Obecnie przygotowanie inwestycji, co wiąże się z uzyskaniem licznych decyzji, trwa około 2-3 lata. W tym czasie inwestor musi zapłacić za zakup gruntu, prace projektowe oraz ponieść inne koszty związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji. Ustawodawca niestety nie ułatwia procedur, wręcz przeciwnie, wprowadzane są wciąż nowe regulacje.

Wysokość składek, które mają być wpłacane do DFG, a także możliwość ich multiplikowania w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, spowoduje z pewnością wzrost cen mieszkań. Zbyt intensywne wkraczanie ustawodawcy w sprawy wolnego rynku kończy się zazwyczaj spiętrzeniem procedur oraz wzrostem cen. Tak jest w każdym aspekcie gospodarki. Fundusz Gwarancyjny winien być skonstruowany jako swego rodzaju depozyt. Pozytywne zakończenie procesu realizacji powinno zwalniać składki wpłacane przez konkretną firmę i w konsekwencji dawać jej płynność potrzebną do realizacji nowych inwestycji. Kolejne daniny doprowadzą rynek do monopolizacji, gdzie tylko najwięksi będą w stanie przetrwać. Z drugiej strony „ustawowe” niejako zwiększanie obostrzeń, a co za tym idzie cen, doprowadzić może do sytuacji, w której większa liczba lokali znajdzie się we władaniu funduszu, a przeciętnego Kowalskiego po prostu nie będzie stać na kupno własnego lokum.

Wzrosną też inne koszty

Projekt zakłada istotne zwiększanie uprawnień kontrolnych banku, na podstawie których ten będzie mógł wstrzymywać wypłatę środków z rachunku powierniczego. Wystarczy, że wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, a ten poinformuje bank prowadzący rachunek powierniczy o braku płatności. Bank nie będzie analizował, czy należności te są wymagalne, czy nie i po prostu wstrzyma wypłatę dla dewelopera. W tym przypadku jakiekolwiek zgłoszenie do banku rzekomego nawet zobowiązania firmy wykonawczej, które nie zostało uiszczone, spowodować może, że inwestor nie otrzyma na swój rachunek kwot wpłaconych przez klientów na rachunki powiernicze. Taka sytuacja z kolei spowodować może brak płynności przy realizacji inwestycji i faktycznie doprowadzić do problemów, szczególnie mniejszych firm deweloperskich.

Ponadto błędnie zredagowane przepisy dopuszczają możliwość usunięcia w trybie zastępczym tzw. wady istotnej, co może generować ogromne koszty, jak również wielkie szkody związane z nieprofesjonalnym działaniem podmiotów wynajętych przez nabywcę do likwidacji wady. Jak już wspomniałam, „wada istotna” nie jest przepisami ustawy zdefiniowana, nie ma katalogu tego typu wad. Według UOKiK sąd może zinterpretować, co uznać można za wadę istotną. Tylko że tego typu postępowanie sądowe trwać będzie latami, a w tym czasie tzw. wady poprawiane będą przez nabywców za pośrednictwem różnych ekip wykonawczych, co będzie miało reale przełożenie na możliwość utraty gwarancji generalnego wykonawcy.

Kolejna rzecz to tzw. „zaległość podatkowa”. Projekt ustawy nie definiuje wysokości tzw. zaległości, a przy jej zaistnieniu bank będzie miał obowiązek zatrzymać wszystkie inwestycje danej firmy w całym kraju.

Depozyt, a nie worek bez dna

Przy obecnej wartości rynku szacowanej na ok. 55-60 mld zł wystarczyłaby składka na poziomie 0,3 proc., co umożliwiłoby zebranie 140 mln zł w pierwszym roku, o czym pisał UOKiK w ocenie skutków regulacji. Nie ma bowiem sensu zbierać pieniędzy w nieskończoność, żeby tworzyć niepotrzebnie ogromnego funduszu. Przy obecnie zakładanej przez UOKiK stawce rocznie do DFG może wpływać nawet około 1 mld zł.

Co się stanie z tymi środkami po dwóch, trzech czy dziesięciu latach, jeżeli nie będzie upadłości firm deweloperskich? Duże prawdopodobieństwo, że rządzący w jakiejś trudnej sytuacji gospodarczej powiedzą: może trzeba wprowadzić ustawę i środki z DFG przenieść na zabezpieczenie innych potrzeb społecznych.

Poza tym składki z konkretnej inwestycji po jej zakończeniu powinny być zwracane danemu inwestorowi. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny winien być bardziej depozytem, a nie workiem bez dna.

Podsumowując, wprowadzenie DFG ze składką 2 proc. , a co za tym idzie pewny wzrost cen mieszkań, doprowadzi  do sytuacji, która w ekonomii menedżerskiej nazywana jest grą o sumie zerowej. W grze o sumie zerowej wygrana jednego gracza stanowi przegraną drugiego gracza, a suma ich wypłat jest równa zero.