Rynek nieruchomości prędzej „zamrozi się” na określonym poziomie cen i liczby realizowanych budów niż dojdzie na nim do załamania. Centrum Analiz PKO Banku Polskiego podało, że dynamika wzrostów cen nieruchomości uległa w ostatnich miesiącach gwałtownemu wyhamowaniu. Stan ten utrzyma się w całym 2023 roku. Wcześniej – według NBP, które porównało trzeci kwartał 2022 r. do tego samego okresu rok wcześniej – dynamika wzrostu cen nominalnych mieszkań (transakcyjnych) na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach Polski wyniosła aż 18,5 procent.
To już jednak mamy za sobą. Wzrosty cen mieszkań i działek wyhamowały przede wszystkim za sprawą wysokich stóp procentowych i trudniejszej dostępności kredytu. Czy jednak ceny metra kwadratowego zaczną znacząco spadać?
Drożej już nie będzie, ale i nie taniej
Hamowanie wzrostów cen nieruchomości nie oznacza tym samym, że klienci, w efekcie pesymistycznej perspektywy załamania rynku, mogą liczyć na duże obniżki. Zdecydowanie za wcześnie jest o tym mówić. Wszystko wskazuje na to, że rynek nieruchomości, zarówno mieszkaniowych, jak i dotyczący obrotu działkami, osiągnął poziom stabilizacji – biorąc pod uwagę liczbę budów, jak i kształtowanie cen sprzedaży. Tak też będzie w całym 2023 roku.
Według NBP, który bada duże firmy deweloperskie, a więc dużo szersze grono niż deweloperzy giełdowi, średnia marża brutto osiągana na projektach deweloperskich, które przeciętnie trwają obecnie pięć lat, wynosi teraz 20 procent. Nie jest to wiele. Zważywszy, że marża brutto oznacza, że należy od niej odjąć koszty marketingu i sprzedaży, koszty ogólne oraz podatki dochodowe. Taki poziom marży, przy spadającym popycie, nie zawsze jest w stanie domknąć biznes małych i średnich przedsiębiorców, zwłaszcza tych realizujących budowy dla klientów indywidualnych.
W kierunku rynkowej równowagi
Chociaż złośliwi twierdzą, że w reakcji na malejący popyt ze strony klientów, chcąc utrzymać wysokie ceny deweloperzy wyhamowali z nowo zaczynanymi budowami (było ich o 50 tysięcy mniej w ubiegłym roku niż w 2021), to można spojrzeć na tę sprawę i w inny jeszcze sposób. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) „decyzja o wstrzymaniu nowych projektów jest naturalną odpowiedzią inwestorów na obniżone zainteresowanie ze strony kupujących. Uruchamianie nowych inwestycji w obliczu niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz ewentualnych wysokich kosztów obsługi długu jest po prostu zbyt ryzykowne. W szczególności dla mniejszych rynkowych graczy” (czyli mniejszych firm deweloperskich, które zetknęły się z barierą: koszty versus popyt ze strony klientów – przyp. red.).
Nikt nie pozwoli sobie na krach na rynku mieszkaniowym. Według analiz JLL, w wyniku takiego hipotetycznego krachu doszłoby do utraty 100 tys. miejsc pracy – głównie na budowach oraz w firmach produkujących materiały budowlane (cement, cegły, drzwi, okna), a także w przemyśle drzewnym, wykończeniowym etc.
Tego zaś nikt nie chce. Nie chcą ani przedsiębiorcy, ani ich kontrahenci i ich klienci. Nie chce i sam rząd.
