Na rynek mieszkaniowy musimy patrzeć jak na jeden ze strategicznych obszarów gospodarczych państwa, takich jak komunikacja, energetyka czy zbrojeniówka. Bez mieszkań państwo nie będzie się w stanie rozwijać. Nadal będziemy mieć również poważne problemy natury demograficznej. Tymczasem można odnieść wrażenie, że rząd w kwestii strategii mieszkaniowej wywiesił białą flagę.

OleksandrPidvalnyi/Pixabay

W Polsce według różnych szacunków brakuje ok. 2,5-3 mln mieszkań. Pod tym względem od lat jesteśmy na szarym końcu Unii Europejskiej. Jeśli chodzi o inne wskaźniki dotyczące rynku mieszkaniowego, tutaj również odstajemy od średniej unijnej. W Polsce średnia liczba mieszkań na 1000 obywateli to ok. 365 – przy prawie 450 w Unii. Średnia wielkość mieszkania czy liczba pokoi również plasują nas na samym końcu europejskich statystyk. Do tego dochodzi kilka milionów uchodźców z Ukrainy, z których część zapewne w Polsce zostanie i dla których też trzeba będzie wybudować mieszkania – czy to na wynajem, czy na własność. Trzeba więc zrobić wszystko, by wzmocnić ten rynek.

Systemowe wsparcie

Żeby państwo mogło wspierać rynek mieszkaniowy, powinno wdrażać skuteczne programy. Rząd Prawa i Sprawiedliwości próbował. Pamiętamy programy „Mieszkanie Plus” czy „Mieszkanie dla rozwoju”. Trzeba sobie jednak jasno powiedzieć, że skończyły się one całkowitą klęską. Z zapowiedzi o wybudowaniu stu tysięcy mieszkań rocznie nie wyszło nic. Kolejny program, który miał dać impuls zwiększający możliwość zakupu mieszkań przez Polaków, program będący jednym z filarów Polskiego Ładu, czyli tzw. wsparcie dla wkładu własnego, podobną klapą zakończył się jeszcze szybciej niż poprzednie. Obecna wysokość stóp procentowych sprawia, że nikt w zasadzie nie jest w stanie z tego programu skorzystać.

Trudno nie odnieść wrażenia, że te niepowodzenia sprawiły, iż w kwestii strategii mieszkaniowej, która powinna być przecież jednym z najistotniejszych elementów polityki demograficznej, rząd wywiesił białą flagę. Nie ma pomysłu, nie ma kadr. To niedobrze. Bo Polacy potrzebują wsparcia chociażby takiego, które ułatwi wszystkie procedury związane z decyzjami administracyjnymi. Bez tego nigdy nie uda się nam dogonić UE pod względem wspomnianych na wstępie statystyk. Nigdy nie uda się nam też sprawić, że będzie wreszcie zdecydowanie łatwiej Polakom kupować mieszkania na własność i tym samym powiększać swój majątek narodowy. A jest to przecież o tyle istotne, że dzięki temu powstaje bogactwo na pokolenia.

Spadek inwestycji

O takie wsparcie i sensowną strategię mieszkaniową aż się prosi właśnie teraz, kiedy nie tylko branża deweloperska, ale cały sektor budowlany znalazł się na poważnym zakręcie. Najpierw pandemia, a teraz wojna za naszą wschodnią granicą, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych, nośników energii – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. W pierwszym kwartale 2022 r. w stosunku do pierwszego kwartału 2021 r. nastąpiło zmniejszenie rozpoczynanych projektów budowlanych o 20 proc. To bardzo dużo. O ok. 45 proc. spadła zdolność kredytowa przeciętnego Polaka. Eksperci prognozują, że do końca roku spadnie ona o ponad 50 proc. Już te dwa symptomy pokazują, że nie jest dobrze.

Generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni. Zaczynają stosować tzw. sztuczne rezerwy, zabezpieczając się w ten sposób przed stałą ofertą. Boją się, bo nie wiedzą, za ile będą w stanie wybudować cały budynek. Do kosztów dołączają więc bufor rezerwy, co tylko zwiększa końcową – i tak już astronomiczną – cenę za metr kwadratowy.

Zresztą żeby zobrazować obecną sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Do ceny mieszkania trzeba jeszcze dołożyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora. W efekcie dochodzimy do poziomu minimum 12-15 tys. zł za metr kwadratowy. I niestety końca nie widać.

Długotrwałe procedury

I tu jest miejsce dla odpowiednich działań rządu. Nie potrzeba kosztownych programów, strategię mieszkaniową należałoby rozpocząć od zdecydowanego zwiększenia dostępności gruntów budowlanych, co niemal natychmiast spowoduje spadek ich cen, a także od radykalnego uproszczenia procedur administracyjnych. Jeśli chodzi o dostępność gruntów, to warto sobie uświadomić, że Polska objęta jest dziś maksymalnie w 40 proc. miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast co do procedur administracyjnych – jak źle to wygląda najlepiej uświadomi nam poniższy przykład.

Załóżmy, że kupiliśmy działkę nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – ma ona ok. 5-10 tys. metrów kwadratowych, planujemy wybudować na niej budynek z 200 mieszkaniami. Rozpoczynamy inwestycję w styczniu 2022 r. Na decyzję środowiskową czekamy minimum 9 miesięcy. Decyzja o warunkach zabudowy to kolejne 9 miesięcy. Następnie jest przygotowanie projektu, co trwa minimum 4 miesiące. Składamy wreszcie wniosek o pozwolenie na budowę – na rozpatrzenie tego wniosku są ustawowo 2 miesiące, ale nikt z nas w tak krótkim czasie pozwolenia nie dostał. Tutaj trzeba przyjąć minimum 6 miesięcy. To wszystko składa się na blisko 3 lata i to pod warunkiem, że na każdym z tych etapów obejdzie się bez protestów sąsiadów. Tyle trwa proces przygotowania inwestycji mieszkaniowej w Polsce. W ciągu tak długiego czasu uwarunkowania biznesowe i finansowe mogą zmienić się radykalnie. Podobnie jak upodobania klientów.

Nasze ulice, wasze kamienice?

Tymczasem zamiast działań zmierzających w tym kierunku ustawodawca na siłę zaczyna wprowadzać ułatwienia dla rozwoju sektora instytucjonalnego wynajmu. Na siłę, bo ułatwienia te dedykowane są niestety pod wielkie zagraniczne podmioty – fundusze i grupy deweloperskie, które kapitałowo są w stanie prowadzić inwestycje pod kilkaset, czy nawet kilka tysięcy mieszkań na wynajem. To bardzo niebezpieczna droga, która może prowadzić do tego, że rynek wynajmu w Polsce zostanie całkowicie zdominowany przez zagraniczne podmioty. Mówiąc wprost, Polacy będą mieszkać niby u siebie, ale we własności należącej do obcego kapitału. Nie chcemy przecież powrotu hasła: „Nasze ulice, wasze kamienice”.

Sama idea rynku najmu instytucjonalnego jest oczywiście warta realizacji. Działania rządu powinny jednak zmierzać do wypracowania takiego modelu, który sprawi, że korzyści płynące z rozwoju tej gałęzi gospodarki przypadną w udziale przede wszystkim polskim inwestorom. Należałoby podjąć takie działania, które zapewnią rodzimym firmom dostęp do kapitału gwarantowany przez publiczne instytucje finansowe, jak np. BGK, PKO BP czy Pekao SA. W ten sposób można by zbudować rynek najmu instytucjonalnego zarządzanego przez polskie przedsiębiorstwa, który stanowić mógłby nawet 20 proc. całego rynku nieruchomości.

Wyznaczona droga

Czy rządzący zdają sobie z tego sprawę? Oby tak. Dwa programy zarządzane przez PFR Nieruchomości, czyli „Fundusz Mieszkań na Wynajem” oraz „Fundusz Mieszkań dla Rozwoju” pokazują, że wyznaczona została droga, którą warto podążać. Rozwój najmu instytucjonalnego, którego filarami będą firmy z polskim kapitałem, sprawi, że rynek mieszkaniowy w naszym kraju zacznie się stabilizować, a nowych mieszkań będzie systematycznie przybywać.

Strategię mieszkaniową zacząć trzeba jednak od zwiększenia dostępności gruntów i zdecydowanego uproszczenia procedur administracyjnych związanych z rozpoczęciem inwestycji.

 

PIOTR HOFMAN – od 1996 r. prowadzi działalność deweloperską. Od 2004 r. jest prezesem HM Inwest SA – firmy, która w lipcu 2019 r. zadebiutowała na parkiecie głównym GPW w Warszawie. Jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz wiceprezesem Forum Polskiej Gospodarki Sp. z o.o. – wydawcy magazynu „Forum Polskiej Gospodarki” oraz portalu fpg24.pl

 

Poprzedni artykułGRUPA WB zmodernizowała obronę przeciwlotniczą jednego z państw NATO
Następny artykułGIS bierze się za suplementy diety