Podczas naszej poprzedniej rozmowy obiecał Pan, że na łamach portalu FPG24.PL przedstawi szczegóły swojego autorskiego programu EKO KREDYT na ZAKUP MIESZKANIA. Zanim jednak o to poproszę, chciałbym, żeby jako wieloletni ekspert od kredytów i rynku nieruchomości ocenił Pan ze swojego punktu widzenia dotychczasowe programy, które miały być „lekiem na całe zło”, czyli dać impuls do sensownego, dynamicznego rozwoju mieszkalnictwa w Polsce.
Jedyną – jak dotychczas – skuteczną akcją, która pozwoliła na dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego na dużą skalę, było uruchomienie kredytów frankowych, które święciły triumf w okresie 2004– IX 2008. Był to naprawdę tani, łatwo dostępny kredyt niemal dla każdego. Nie mówmy na razie o drugiej stronie medalu, czyli o tym, co stało się potem, w szczególności po pamiętnym „czarnym czwartku” (15 stycznia 2015 r.), kiedy w jeden dzień kurs franka poszybował w górę o ponad 25 proc. Faktem jest, że wiele dzielnic w dużych aglomeracjach, np. warszawskie Miasteczko Wilanów powstało właśnie dzięki frankowej bankowej akcji (bez trzymanki). Był tu jeszcze jeden plus, w stosunku do znanych nam z niedawnej historii rządowych trzech programów: nikt nikomu nic nie dopłacał. Była to wyłącznie umowa pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.
Te trzy programy to „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” i „Bezpieczny kredy 2 proc.”. Żaden z nich nie przyniósł oczekiwanych efektów. Dlaczego?
Były to programy skierowane do wybranej, dość wąskiej grupy: młodych i zamożnych Polaków. Było też sporo wykluczeń, w zależności od danego programu, np. takiego mieszkania nie można było wynająć, czy też kredytobiorca nie mógł posiadać wcześniej innej nieruchomości. Na dodatek wszystkie te programy były sprzeczne z art. 32 Konstytucji RP, mówiącym o zakazie dyskryminacji: skoro kredytobiorcy przysługiwała sowita dopłata ze strony państwa, to nie można wykluczać większości społeczeństwa z uzyskania takiego benefitu. Mówimy tu przede wszystkim o dyskryminacji ze względu na wiek: dla twórców programu „Rodzina na Swoim” już 36-cio latek był za stary, aby ubiegać o taki kredyt z rządowym bonusem. Drugi program „Mieszkanie dla Młodych” już w nazwie wskazuje dyskryminację, przecież to czysty przejaw ageizmu! Nikomu to jednak nie przeszkadzało. Proszę sobie wyobrazić, jaki byłby wrzask środowisk lewicowych, gdyby dana opcja polityczna zdecydowała się wprowadzić akcję pod nazwą „Mieszkanie dla Heteroseksualnych”.
Czego zatem możemy oczekiwać od kolejnego tego typu programu, forsowanego przez nową ekipę rządową, czyli „Mieszkanie na start”?
Program ten powiela błędy wszystkich poprzednich programów rządowych, lekko zmieniona jest tylko grupa beneficjentów, inna forma rządowych dopłat. Z punktu widzenia ekonomii, szczególnie gdy Polska ma tak ogromny deficyt budżetowy, nie ma żadnego uzasadnienia, aby z budżetowych środków dopłacać do zakupu mieszkań najzamożniejszej części naszego społeczeństwa. A są to naprawdę hojne prezenty – w ramach programu „Bezpieczny kredy 2 proc.”. jednostkowa dopłata może wynieść nawet ok. 170 000 zł.
To proszę teraz omówić założenia Pańskiego programu EKO KREDYT na ZAKUP MIESZKANIA.
Zacznijmy od początku. Aby rozruszać mieszkaniówkę dzięki dobrej ofercie kredytu hipotecznego, ten musi opierać się na trzech fundamentach: ma być tani, łatwo dostępny i niewykluczający. Dodałem jeszcze kilka elementów od siebie: prostotę, bezpieczeństwo i elastyczność spłaty. W ten sposób stworzyłem koncepcję kredytu hipotecznego pod nazwą „EKO KREDYT na ZAKUP MIESZKANIA”. W tym wypadku słowo EKO nie odnosi się do ratowania planety, jest skrótem – pełna nazwa programu to Elastyczny Kredyt Odsetkowy.
Pięknie brzmi, może nawet trochę bajkowo. Proszę zatem o więcej szczegółów.
Oto założenia główne: kredyt dla każdego Polaka posiadającego zdolność kredytową. Oprocentowanie stałe, ustalane w okresach pięcioletnich, bo takie są obecnie wymogi dla stałej stopy procentowej, na pierwsze 5 lat: 5 proc. w skali roku. Wkład własny: min. 20 proc., co daje bezpieczeństwo i kredytobiorcy, i kredytodawcy. W całym okresie kredytu, nawet jeśli bierzemy tenże na 20 lat, obowiązkową spłatą są jedynie odsetki od aktualnego zadłużenia. Przykładowo: jeśli kredyt jest udzielony na kwotę 500 tys. zł, to miesięczna obowiązkowa spłata wynosi jedynie 2083,33 zł, a przy zadłużeniu na 200 tys. zł – rata miesięczna, a więc ta liczona do zdolności kredytowej, to ledwie 833,33 zł. Czyli w mniejszych miastach, gdzie ceny są czasem kilkakrotnie niższe np. w Warszawie – małżeństwo, których dochody są na poziomie dwóch pensji minimalnych, może nabyć na własność mieszkanie. Inne ciekawe rozwiązanie, które także jest moim pomysłem: jeśli po 20 latach od udzielenia kredytu wciąż do spłaty jest znacząca kwota kapitału, w miejsce kredytobiorcy mogą wejść jego dorosłe dzieci. Czyli nie ma konieczności spłaty takiego zobowiązania. Przedstawiłem tu tylko kilka założeń i nowatorskich rozwiązań: w pełnej wersji EKO KREDYTU jest ich więcej.
Największe plusy tego projektu to?
Bardzo duża dostępność, właśnie poprzez obniżenie progu zdolności kredytowej. Prostota. Wyeliminowanie dyskryminacji: nie pytamy kredytobiorcy ani o wiek, ani o stan cywilny – a tak było w wymienionych rządowych programach, nie narzucamy także kredytobiorcy, kto może w jego lokum mieszkać (tak jest m.in. w programie „Bezpieczny Kredyt 2 procent”), w szczególności mieszkanie może zostać wynajęte osobom trzecim. Kredyt ten daje prawdziwe poczucie bezpieczeństwa: zawsze przecież „uzbieramy” na ratę odsetkową, bo gdzieś musimy mieszkać – w tym wypadku wynajem mieszkania będzie znacznie droższy od spłaty EKO KREDYTU, gdzie na dodatek jesteśmy właścicielami mieszkania. No i oczywiste korzyści dla ekonomii i gospodarki: nikt nikomu nie dopłaca, a rynek mieszkaniowy rośnie jak na drożdżach – wzrosną więc w sposób istotny wpływy do budżetu. Co jest bardzo ciekawe: deweloperzy pewnie przypomną wtedy sobie o małych miastach, teraz bowiem nowe mieszkania powstają głównie w dużych aglomeracjach. Dzięki temu, że ceny mieszkań w małych miasteczkach będą na poziomie 4–5 tys. zł, więc przy szerokiej dostępności do EKO KREDYTU, także osób z niskimi dochodami – takie inwestycje będą się sprzedawać na pniu.
W nazwie jest „ELASTYCZNY”. Dlaczego?
Jednym z założeń EKO KREDYTU jest możliwość wpłaty – poza obowiązkową ratą odsetkową – dowolnej kwoty w dowolnym czasie na spłatę kapitału. To z kolei wielka zachęta do oszczędzania. Jeśli mamy w budżecie luźne 500 zł, zamiast poszaleć w galerii handlowej, możemy tę kwotę wnieść na poczet spłaty kredytu, wtedy spadną odsetki miesięczne w kolejnych miesiącach. Jeśli jednak przez długi czas jest „chudo” w portfelu, to ograniczamy się tylko do spłaty odsetek. Kolejne założenie EKO KREDYTU: każda dobrowolna spłata kapitału jest wolna od prowizji i nie wymaga aneksu do umowy kredytowej.
A gdzie tkwią wady i zagrożenia?
Oczywistą konsekwencją byłby znaczący wzrost cen mieszkań, co zresztą miało miejsce i w czasie „akcji frankowej”, jak również podczas obowiązywania wymienionych na początku naszej rozmowy programów rządowych. Dlatego wprowadziłem ograniczenie: można w danym czasie posiadać tylko jeden EKO KREDYT „na głowę”, jedynie małżeństwom przysługiwałyby dwa takie kredyty. w innym przypadku byliby poszkodowani wobec singli, a miało być sprawiedliwie i bez dyskryminacji (śmiech). Największy problem jednak widzę w topornym podejściu sektora bankowego do nowatorskich rozwiązań. Z pewnością aby tak rewolucyjna forma kredytu hipotecznego mogła wejść w życie, niezbędne byłoby wydanie stosownej rekomendacji przez KNF, czyli zgoda tej instytucji na taką formę finansowania zakupu mieszkań. Tu jeszcze nadmienię, iż jednym z założeń, o którym wcześniej nie wspomniałem: EKO KREDYT kierowany byłby wyłącznie do osób, które chcą nabyć mieszkanie, a nie dom, czy działkę budowlaną.
Czy banki mogą być takim kredytem zainteresowane? Wpisał Pan oprocentowanie „tylko” 5 proc. w skali roku – poniżej wskaźnika WIBOR.
Moim zdaniem – tak. Proszę zwrócić uwagę, że każdy z banków ma obecnie nadpłynność, a środki niewykorzystane na akcję kredytową stanowią dla banków istotny koszt. Więc na zarzut potencjalnych przeciwników mojego pomysłu, że na takiej akcji kredytowej bank będzie mniej zarabiał, odpowiadam: jest dokładnie odwrotnie! Banki zarabiać będą na środkach, które obecnie leżą odłogiem, przez co stanowią jedynie koszt dla danej instytucji finansowej. Pamiętać należy także, że obecnie średni koszt pozyskania środków przez banki to na pewno niewiele więcej niż 2 proc. Plusem jest także, że przy EKO KREDYCIE banki na ogół… nie będą miały nic do roboty, a taką „pracę” bankowcy lubią najbardziej. Będzie to coś jakby „długoterminowy najem środków pieniężnych”. Kolejna mocna strona EKO KREDYTU: oceniam spłacalność takich kredytów na poziomie 97–99 proc., chodzi o specyfikę konstrukcji omawianego produktu. Stąd też wspomniana cecha „bezpieczeństwa”, nie tylko z punktu widzenia kredytobiorcy.
W jaki sposób zainteresować tym programem decydentów, by jako projekt ustawy trafił do Sejmu? Uważa Pan, że jest na to szansa?
Na tym etapie tworzenia opisanego projektu traktuję tenże jako formę kreatywnej, intelektualnej rozrywki. Nasza dzisiejsza rozmowa to przedstawienie mojego rozwiązania w wersji light. Pracuję również nad rozszerzeniem opisanego programu, wraz z innym ekspertem od bankowości hipotecznej – Krzysztofem Czerkasem. Po stworzeniu takiej koncepcji pewnie będziemy chcieli popracować nad promowaniem efektów naszej pracy. Ale czy kogoś z polityków, tych ważnych, czyli decydentów, takie rozwiązania zainteresują? Zostawmy to pytanie na razie bez odpowiedzi.
Bardzo dziękuję za rozmowę i zapraszam do prezentacji pełnej wersji programu już wkrótce na łamach najbliższego numeru (3/2024) miesięcznika „Forum Polskiej Gospodarki”.
Rozmawiał Krzysztof Budka
———————————————————————
Krzysztof OPPENHEIM: ekspert finansowy oraz od rynku nieruchomości, specjalizujący się m.in. w kredytach hipotecznych, przedsiębiorca. Od lipca 2016 r. prowadzi także kancelarię antywindykacyjną o specjalnościach: upadłość konsumencka, pomoc zadłużonym przedsiębiorcom, spory „frankowe”. Członek Zespołu Roboczego ds. Restrukturyzacji i Upadłości w Radzie Przedsiębiorców przy Rzeczniku Małych i Średnich Przedsiębiorców. Więcej informacji na stronach: www.krzysztofoppenheim.pl oraz na www.oppen-kredyt.pl
