Nie 150 deweloperów – jak wskazywał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Sejmie – a jedynie 7 firm deweloperskich upadło w latach 2012–2019. Nieprawdziwe dane posłużyły jednak do przekonania o konieczności przyjęcia nowej ustawy mającej wzmocnić ochronę nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. Ustawa, która wejdzie w życie 1 lipca, jest nieprecyzyjna i ma wady, które będą generować spory między nabywcami a deweloperami i radykalnie zwiększy cenę za mieszkania! Czy taki miał być jej efekt? Eksperci i uczestnicy rynku pilnie apelują o vacatio legis i napisanie tych przepisów od nowa.

Fot. Krzysztof Budka/Forum Polskiej Gospodarki

Liczbą 150 upadłych firm deweloperskich w latach 2012–2019 operował Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, podczas procedowania w parlamencie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.  Liczne bankructwa w branży miały uzasadniać konieczność uchwalenia nowego prawa, aktualne przepisy miały bowiem nie gwarantować bezpieczeństwa wpłat nabywców na odpowiednim poziomie. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.

Weryfikacja danych dokonana przez Polski Związek Firm Deweloperskich wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona. Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012–2019 wyniosła 7 (słownie: siedem)! Natomiast w sześciu przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość, otrzymali albo otrzymają swoje mieszkanie. Jakim cudem pojawił się tak duży rozdźwięk między danymi prezentowanymi przez UOKiK, a rzeczywistością? Jakim cudem nikt w Urzędzie nie zweryfikował danych, na które powoływali się urzędnicy, uzasadniając pilną potrzebę zmian w ustawie? Na to pytanie być może poznamy niedługo odpowiedź, bo Polski Związek Firm Deweloperskich – organizując dzisiejszą konferencję i przedstawiając raport dotyczący realnej liczby upadłości w branży deweloperskiej w ostatnich latach – wezwał do tablicy prezesa UOKiK i osoby, które przygotowywały nową ustawę deweloperską.

CZYTAJ WIĘCEJ: o skutkach nowej ustawy szerzej pisaliśmy TUTAJ

– Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza niemalże 300 firm deweloperskich z całego kraju. Gdyby rzeczywiście w latach 2012–2019 miało upaść 150 deweloperów, to tak jakbyśmy stracili połowę firm członkowskich. Od samego więc początku mieliśmy świadomość i o tym mówiliśmy, że UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd. Nasz raport przedstawia zaś fakty. Skala upadłości w branży jest niewielka – wskazał Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.

– Mówienie przez prezesa UOKiK o 150 upadłościach w sytuacji, gdy liczba takich zdarzeń była marginalna, to działanie nielicujące z powagą urzędu, po drugie naruszające zaufanie obywateli i firm do państwa i jego organów, po trzecie wreszcie jest to działanie, które godzi w dobre imię firm deweloperskich i całego środowiska. Wprowadzenie opinii publicznej w błąd, co do kondycji całego sektora gospodarki, który odpowiada za sporą część wytworzonego rok do roku PKB w Polce i zatrudnia setki tysięcy ludzi, to działanie noszące znamiona naruszenia dóbr osobistych – przyznał obecny na konferencji Łukasz Bernatowicz, wiceprezes Business Centre Club.

Nieprawdziwe dane stały się jednak podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy dedykowanej rynkowi pierwotnemu, która ma wejść w życie za niecałe dwa miesiące. Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego trafiać mają składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu w inwestycji. Składki te mają zabezpieczać środki wpłacone przez klientów firm deweloperskich w przypadku m.in. ogłoszenia upadłości. Dla przedsięwzięć, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, składka wynieść ma maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania (zakłada się, że w roku 2022 wyniesie 0,45 proc.).

– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców – wskazał radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego PZFD. – Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak  nasze uwagi całkowicie zignorował – dodał.

Dziąg miał na myśli chociażby przyjętą konstrukcję, która zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej, wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi. Co więcej, zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.

– Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów, jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Dziś ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa – tłumaczył mecenas. – Dziś w  przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje. Teraz, na skutek przeoczenia UOKiK, te zasady odwrócono – dodał.

Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są.

– O tym, czy dana wada jest istotna, decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez tzw. flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzegał Przemysław Dziąg.

Na ustawie suchej nitki nie zostawił prof. dr hab. Marek Leśniak z Uniwersytetu Wrocławskiego, notariusz. – To przykład źle napisanego prawa. Notariusze będą mieli problemy, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy nie. Taki problem nastąpi w szczególności w przypadku umów przedwstępnych. Od tego w jakim zakresie znajdzie zastosowanie nowa ustawa o ochronie praw nabywców zależy natomiast poziom ochrony konsumentów. Na mocy nowego prawa sprzedaż mieszkania ma być powiązana i na równi chroniona ze sprzedażą udziału w lokalu użytkowym, czyli sprzedażą miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. Zgodnie z ustawą znajdzie ona jednak zastosowanie jedynie, gdy miejsce postojowe lub komórka nabywane są wraz z lokalem mieszkalnym. Pytanie zatem, czy późniejszy zakup miejsca postojowego będzie również podlegał jej reżimowi w takim samym zakresie jak zakup mieszkania? Literalnie rzecz biorąc nie powinien, funkcjonalnie powinien. Kolejny błąd dotyczy przypadku ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej w ramach której nabywane jest mieszkanie i udział w lokalu użytkowym. Konsument korzystający z tego prawa automatycznie nie odstąpi od umowy na nabycie miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej – zauważył prof. Leśniak.

Również zdaniem przedstawicieli branży aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje, że to nie czas na wprowadzanie w życie źle skonstruowanego prawa.

– Pandemia oraz wojna w Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych: to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Nadal mamy w Polsce deficyt gruntów budowlanych, a tylko około 35 proc. powierzchni kraju objęte jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto wydłużające się procedury administracyjne i niestabilność w uzyskiwaniu decyzji o Pozwoleniu na Budowę powodują wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Można sobie więc wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie – mówił Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest.

– Generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni. Żeby zobrazować obecną sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko budowa! A przecież do ceny mieszkania trzeba jeszcze dołożyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora. W efekcie dochodzimy do poziomu minimum 15 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania! Czy do takich cen chcemy jeszcze dokładać koszty związane z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym? Bo przecież to nie tylko składka, ale i wyższe koszty prowadzenia rachunków powierniczych, czy obsługi notarialnej. Kogo będzie stać na zakup mieszkania? Tym bardziej że eksperci finansowi szacują, że za kilka miesięcy zdolność kredytowa Polaków zmniejszy się nawet o 50 proc. – zaznaczył Piotr Hofman.

–Te wszystkie uwagi jasno dowodzą, że jeśli przepisów pilnie się nie poprawi, będą problemy z ich stosowaniem. Dlatego apelujemy do parlamentu o ekspresową nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, a jeśli nie jest to możliwe, o przesunięcie jej wejścia w życie do czasu wprowadzenia niezbędnych korekt – dodał Konrad Płochocki.

Z kolei poseł Jacek Tomczak, również obecny na konferencji, zaznaczył, że wejście w życie nowej ustawy powinno być odroczone  minimum o 12 miesięcy. Taki też złożył projekt w Sejmie. –Te przepisy nie mogą wejść w życie 1 lipca. Nie w tej formie i nie w takich warunkach gospodarczych, gdyż doprowadzą do podwyżki cen mieszkań i de facto podbiją jeszcze inflację – wskazał.

Poprzedni artykułKluczem do szybkiego rozwoju rynku OZE w Polsce jest współpraca
Następny artykułNarzędzia cyfrowe pomagają konkurować przedsiębiorcom za granicą