Procedowana ustawa o ochronie praw nabywców nieruchomości zawiera poważny mankament. Zamiast zabezpieczać, może jeszcze dodatkowo obciążyć portfele nabywców nieruchomości. Gdyby projekt wszedł w życie bez koniecznego, dwuletniego vacatio legis – jak zaproponowała Koalicja Polska – uchwalona wraz z nim składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny podbije jeszcze i tak już wysokie ceny mieszkań i domów. Szacunki eksperckie mówią o wzroście cen co najmniej o 3–5 proc., co nastąpi niemal automatycznie.
Nie ma przy tym zmiłuj: składkę, która ma zwiększać i tak już duże w ostatnim czasie znaczne poczucie bezpieczeństwa zakupu mieszkania, zapłaci przecież nie deweloper, ale sam nabywca mieszkania. Jest ona więc niczym innym jak nową daniną, zbliżoną w swojej charakterze do podatku akcyzowego, co zauważyli parlamentarzyści popierający ten wniosek. „Oprócz samej składki, przedsiębiorcy i konsumenci będą ponosić dodatkowe obciążenia związane z nowymi obowiązkami administracyjno- prawnymi związanymi z wprowadzeniem DFG” – napisali posłowie.
Na nowej ustawie straciliby przede wszystkim ci, którzy mieli być w założeniu jej beneficjentami. Wszyscy, którym nie udałoby się zakupić drożejącego, wymarzonego mieszkania. Straciłaby też cała gospodarka, w której popyt na mieszkania zostałby administracyjnie zduszony, a dochody budżetu uległyby poważnemu uszczupleniu.
Niby super bezpiecznie, ale bardzo drogo
Intencja legislatorów nie była być może zła. Każdy kupujący lokal zapewne myśli o tym, by zyskać gwarancję, że nie przepadną jego pieniądze w razie na przykład bankructwa dewelopera. Projekt ustawy o zmianie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG miał w założeniu zwiększyć poczucie bezpieczeństwa kupującego. Posłużyć ma temu nowa instytucja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na którą deweloper (a faktycznie to nabywca lokalu) odprowadzałby bezzwrotną składkę od każdej zdeponowanej kwoty na tzw. rachunku powierniczym. Według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich, byłoby to w sumie aż 500 mln zł rocznie!
Tak znaczące pieniądze odkładane i kumulowane na poczet zakupu mogłyby zostać w części użyte, jeśli hipotetycznie wydarzy się coś złego po stronie usługodawcy – dewelopera. Jednak od czasu wprowadzenia rachunków powierniczych i zmiany mechanizmu umów klientów z deweloperami bankructwa na rynku deweloperskim są coraz rzadsze. Z danych PZFD wynika, iż w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej były zaledwie dwie upadłości. Przy czym w obu przypadkach inwestycje nie zostały objęte reżimem ustawy deweloperskiej, czyli realizowane były przez podmioty nie przestrzegające przepisów prawa. Pieniądze nabywców są więc i tak już wystarczająco bezpieczne.
Także sama konstrukcja nowej instytucji w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nasuwa poważne wątpliwości. Nie wiadomo, kto miałby być odpowiedzialny za jej działania i ewentualne zaniechania, a także kto miałby nadzorować jej prace.
Co jeszcze istotne, pieniądze z DFG mają być kumulowane na rachunkach bankowych funduszu i nie jest przewidziane ich zwolnienie po zakończeniu realizacji danej inwestycji. Środki te nie stanowią więc kaucji czy też depozytu na poczet prawidłowo zrealizowanej i przyjętej do użytkowania inwestycji. W ustawie bowiem nie zostało określone, w jaki sposób, po osiągnieciu jakiej wartości, pieniądze z DFG mogłyby być zwalniane. To oznacza, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – zamiast być depozytem – stanie się workiem bez dna.
DFG, czyli przeregulowanie rynku
Poza tym ściągający nową daninę w postaci składki Deweloperski Fundusz Gwarancyjny doprowadziłby do jeszcze większej drożyzny na rynku nieruchomości. Ale nie tylko, bo również do spadku dostępności mieszkań. Te przecież udostępniają właśnie deweloperzy. „Projekt ustawy niesie ze sobą szereg zagrożeń dla rynku mieszkaniowego, który dziś buduje aż 13 proc. polskiego PKB” – czytamy w uzasadnieniu nowelizacji.
Posłowie Koalicji Polskiej wskazują na – wydawać by się mogło – oczywisty fakt, że podwyżki stóp procentowych to nie tylko wzrost kosztów obsługi kredytów zaciąganych na finansowanie zakupu nieruchomości. To także, szczególnie w warunkach wysokiej inflacji, spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców nieruchomości, która „od ostatnich czterech miesięcy spadła o 30 proc.” i jak prognozuje Biuro Informacji Kredytowej – „w kolejnych spadnie do poziomu 45 proc. w stosunku do sytuacji sprzed roku”.
Eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości w Polsce dodają, że ustawa poprzez liczne, bardzo nieprecyzyjne zapisy, spowoduje destabilizację na rynku mniejszych firm deweloperskich (a są to w zdecydowanej większości firmy polskie, z rodzimym kapitałem), oddając prym międzynarodowym koncernom. Na to nie powinno być zgody. Na rynek mieszkaniowy musimy bowiem patrzeć jak na jeden ze strategicznych obszarów gospodarczych państwa, takich jak komunikacja, energetyka czy zbrojeniówka. Bez mieszkań państwo nie będzie się w stanie rozwijać. Nadal będziemy mieć również poważne problemy natury demograficznej. Ważne więc, by nowe przepisy prawa ułatwiały rozwój na tym rynku polskim firmom. A jeśli nie mogą ułatwiać, to już na pewno niech im tego nie utrudniają.
24 miesiące odroczenia
Politycy decydujący o naszej przyszłości powinni zrobić wszystko, by jak największej liczbie obywateli udało się zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. Należą one do podstawowych potrzeb i ich zaspakajanie powinno być wspierane przez państwo. Służyć temu powinno także sprzyjanie stabilności cen na rynku nieruchomości. Optymalnym rozwiązaniem byłaby oczywiście rezygnacja z powoływania do życia kolejnej instytucji, na dodatek o niedopracowanej konstrukcji i sposobie działania.
Jeśli jednak nie uda się zrezygnować z DFG, wejście w życie ustawy, co postulują posłowie KP, powinno zostać przesunięte w czasie o co najmniej dwa lata. To jest absolutne minimum. Ten niezbędny czas 24 miesięcy pozwoli ustabilizować się rynkowi nieruchomości targanym wstrząsami najpierw związanym z pandemią COVID-19, a teraz w warunkach wojny gospodarczej wywołanej na skutek agresji Rosji na Ukrainę.
W przeciwnym razie – i tutaj w zasadzie nikt z ekspertów i uczestników rynku mieszkaniowego nie ma wątpliwości – ta ustawa może spowodować całkowity paraliż sektora, który odpowiada za 13 proc. PKB. Ten sektor już dziś jedzie na hamulcu ręcznym. Wspomniane już pandemia oraz wojna na Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Dla przykładu – w jednym z najprężniej prezentującym się pod tym względem regionie, czyli w Wielkopolsce, spadek ten sięgnął już 70 proc.! Można sobie więc wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie. Jeśli do tego hamulca ręcznego ustawodawca dorzuci nowe, kontrowersyjne i niejasne rozwiązania prawne, cała branża po prostu stanie. W efekcie skurczy się polski PKB, zmaleje wzrost gospodarczy, inflacja powędruje jeszcze wyżej, a mieszkań – których w Polsce przed inwazją Rosji na Ukrainę brakowało ok. 3 mln – brakować będzie jeszcze więcej (trzeba zacząć uświadamiać sobie, że spośród kilku milionów Ukraińców, który uciekli przed rosyjską agresją do Polski, duża część zostanie to na dłużej lub na zawsze, więc też będzie potrzebowała mieszkań). Czy taki efekt chcemy osiągnąć?
Ceny powariowały. Czy warto je jeszcze podnosić?
Już dziś sytuacja w branży wygląda tak, że coraz więcej firm zatrzymuje swoje inwestycje, mimo iż ma w teczkach pozwolenia na budowę. Powodem są oczywiście potężne ryzyka i koszty związane z jednej strony z wątkiem makroekonomicznym (wzrost cen materiałów budowlanych, niepewność geopolityczna związana z wydarzeniami za naszą wschodnią granicą), z drugiej – z nową ustawą i Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, które nazywają „gwoździem do trumny” polskiego sektora mieszkaniowego.
Trudno się zresztą temu dziwić. Generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni. Żeby zobrazować obecną sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko budowa! A przecież do ceny mieszkania trzeba jeszcze dołożyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora. W efekcie dochodzimy do poziomu minimum 15 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania! Czy do takich cen chcemy jeszcze dokładać 5 proc. kosztów związanych z DFG? Kogo będzie stać na zakup mieszkania?
Warunki programu Gwarantowany kredyt mieszkaniowy, który był przygotowywany na dużo niższych parametrach niż obecne, w zeszłym roku spełniało 50 proc. Polaków. Obecnie spełnia je… 5 proc.!
Nie ma żadnych wątpliwości, że na tę chwilę na polskim rynku budowalnym jest dużo więcej istotniejszych problemów do rozwiązania – jak chociażby dostępność gruntów, deficyt planów zagospodarowania przestrzennego, czy skuteczne narzędzia wsparcia dla konsumentów chcących pozyskać lokal mieszkaniowy. Rozwiązanie tych właśnie strukturalnych problemów oczekują Polacy, bo to przyczyniłoby się do zwolnienia hamulca ręcznego, który nie pozwala temu sektorowi na normalny rozwój. To jest dziś sprawa do jak najpilniejszego uregulowania – by zwiększyć możliwości inwestycyjne, które w naturalny sposób spowodują poszerzenie oferty mieszkaniowej i spadek cen poszczególnych lokali. Nie jest nią z całą pewnością nowa ustawa, której regulacje wprowadzą chaos prawny i całkowicie zastopują rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce.
