Fundusze oferujące klientom najem instytucjonalny zwiększają podaż lokali na rynku. Mieszkań stopniowo przybywa, jednak nie tak szybko, jakby można było tego oczekiwać. Lokale, które oferują do wynajęcia, są nowoczesne, komfortowe i usytuowane w atrakcyjnej okolicy, stanowiąc atrakcyjną alternatywę wobec zakupu mieszkania na własność.

Długoterminowy najem to szansa na mieszkanie dla milionów Polaków. Dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, by przy wsparciu bankowego finansowania kupić sobie lokum. Także i dla tych, którzy nie chcą podejmować ryzyka wzrostu kosztów kredytu. Szczególnie w sytuacji, gdy rosną stopy procentowe. Tym bardziej że należy się liczyć z tym, że podwyżek stóp może być więcej niż dwie, czy nawet trzy.

– Deficyt mieszkań w Polsce jest ogromny. Tylko w pięciu największych polskich miastach brakuje ponad 500 tys. mieszkań. Prognozy mówią zaś, że do roku 2030 wzrośnie on do 1,8 miliona brakujących lokali – mówi Paweł Sztejter, wiceprezes JLL.

Jest tak pomimo tego, że deweloperzy budują coraz więcej i coraz szybciej.

Rachityczny wynajem

Polacy są tak bardzo przywiązani do własnych mieszkań, że cały rynek najmu stanowi zaledwie 16,6 proc. W krajach rozwiniętych są to już kilkudziesięcioprocentowe udziały. Zgodnie z danymi JLL, w zasobach funduszy zajmujących się najmem instytucjonalnym (tzw. PRS, czyli Private Rented Sector) znajduje się zaledwie 6,1 tys. mieszkań, z czego dwa tysiące lokali należy do państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, którym zawiaduje Polski Fundusz Rozwoju.

– Drugi nasz fundusz typu PRS, Fundusz Mieszkań dla Rozwoju, działa trochę inaczej, bo korzysta z dopłat w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus” – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości SA.

W całym systemie PRS zakontraktowanych lub w budowie jest jeszcze 24,6 tys. lokali, a do końca 2023 roku liczba ta sięgnąć może 33 tysięcy. To bardzo niewiele przy ogółem 1,2 mln mieszkań przeznaczonych na wynajem oraz dalszych ok. 700 tysiącach, które w różnej formule udostępnią deweloperzy. Udział PRS-ów w rynku najmu wynosi obecnie zaledwie 0,34 proc. Jest to kropla w morzu potrzeb. Nic też nie wskazuje na to, żeby w ciągu najbliższych lat miał on wzrosnąć powyżej 2 proc. Dlatego jeszcze długo ta działalność będzie niszowa.

– W lipcu tego roku najwięcej w całym kraju lokali w sektorze PRS, bo 2,5 tysiąca, funkcjonowało w Warszawie, ale najwyższe dynamiki wzrostu odnotowuje Wrocław – przybliża ten rynek dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– W Warszawie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych to zaledwie 2,5 promila, podczas gdy w niedalekim Berlinie szacuje się go na poziomie 34 proc. Nie może więc to mieć przełożenia na obecne ceny mieszkań – wyraża przekonanie Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Fundusze nie wywołały podwyżek cen

Od 2015 r. deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach ok. 420 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni kupili 100–120 tys. mieszkań. Sześć, czy nawet siedem tysięcy mieszkań w najmie instytucjonalnym, z czego duża część to lokale usługowe, pozostaje bez żadnego wpływu na ceny nieruchomości, czym próbują straszyć niektóre media i konkurencyjne podmioty. Rosnące w ostatnim okresie ceny to splot kliku czynników, poza zasięgiem rachitycznego nadal rynku PSR. Złożyły się na nie – oprócz utrzymującej się nierównowagi podaży z popytem – coraz wyższe ceny paliw, materiałów budowalnych i robocizny. Ale także wzrost zakupów mieszkań na rynku wtórnym, w znaczącym stopniu wsparty kredytami (będący sposobem na ucieczkę przed inflacją). Z doświadczeń innych krajów wynika, że w dłuższej perspektywie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku wpływa na ustabilizowanie cen najmu. Wyjątkiem był Berlin. Tam jednak za wzrost odpowiadała błędnie prowadzona polityka mieszkaniowa władz niemieckiej stolicy.

Kolejny mit obalony

Mitem jest również, z fundusze najmu instytucjonalnego „zabierają mieszkania Kowalskim” i wkrótce zdominują rynek najmu. Nie stanie się tak dlatego, że w Polsce inwestorzy instytucjonalni kontraktują nie mieszkania, które znajdują się w bieżącej ofercie deweloperów, ale te, które zostaną oddane do użytkowania w dłuższej perspektywie. Nie interesują ich też na ogół pojedyncze lokale. Natomiast pieniądze uzyskiwane od funduszy (finansowanie w formule tzw. forward funding) pozwalają deweloperom na sprawniejsze rozpoczynanie kolejnych etapów. Dzięki temu więcej lokali trafia na wynajem, a także na sprzedaż. Fundusze PSR robią więc dobrą robotę, zasypując deficyt podaży lokali. Oczywistą jest zaś rzeczą, że wyższa podaż działa na rzecz ograniczenia wzrostów cen i zmniejsza deficyt zasobów mieszkaniowych.

Lokale udostępniane przez fundusze na wynajem mają wiele autów. Jest to zazwyczaj świetna lokalizacja, a budynki i ich otoczenie są „zielone”, ekologiczne. Są też nowoczesne, urządzone w przyzwoitym, często lepszym niż na rynku wtórnym, standardzie. Bywa też, że w częściach tzw. wspólnych organizowane są imprezy kulturalne. To stosunkowa nowość, nie tylko na rynku najmu.

– Przy mieszkaniach na wynajem mamy do czynienia z inną perspektywą spojrzenia na zadowolenie klienta. Najemcy o wiele łatwiej mogą zmienić swoje miejsce zamieszkania niż ma to miejsce w przypadku zakupu mieszkania na własność. Czują się też zachęceni do korzystania z ekologicznych rozwiązań zarówno na etapie budowy budynku, jak i później na etapie zarządzania nim  – mówi Sebastian Juszczak, ekspert PZFD.

Dodatkowo lokatorzy mają zapewnioną szybką pomoc techniczną w przypadku jakiejś awarii, co bywa problematyczne nawet w najprężniej działających wspólnotach mieszkaniowych. Charakterystyczną rzeczą, która rzuca się w oczy, jest też istniejąca w okolicy budynków z najmem bogata infrastruktura handlowo-usługowa oraz dobre skomunikowanie z istotnymi dla życia społecznego miejscami.

Kiedy nadejdą REIT-y

Rynek jest jeszcze słaby i szkoda, że tak niedoreprezentowany przez fundusze o polskim kapitale. Tu jednak może pomóc wejście tzw. REIT-ów, specjalnych papierów wartościowych na rynku nieruchomości. Uregulowanie obrotu REIT-ami w Polsce jest ważną inicjatywą legislacyjną, którą warto byłoby podjąć w tym sektorze. Umożliwiłoby to wzrost udziału polskiego kapitału w rynku najmu, a obywatele w nie inwestujący mogliby zarobić na drugą emeryturę.

Rozwój sektora PRS, dzięki doświadczeniu funduszy inwestycyjnych i operatorów, wpłynąłby pozytywnie na profesjonalizację usług całego rynku najmu w Polsce. Przede wszystkim zaś wynajem instytucjonalny daje szansę na samodzielne zamieszkanie wszystkim, którzy nie chcą lub z jakiegoś powodu nie mogą sfinansować zakupu mieszkania na własność.