Ustawa zakłada udzielanie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarancji dla kredytów mieszkaniowych, maksymalnie do 100 tys. zł, oraz umarzanie części tej kwoty po urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci.
„Możliwość oferowania kredytu na cele mieszkaniowe w kwotach powyżej limitów ostrożnościowych LtV stoi w sprzeczności z celem wprowadzenia limitów przez Komisję Nadzoru Finansowego. Należy liczyć się z możliwością powstania niezamieszonych przez ustawodawcę konsekwencji w postaci osłabienia w dłuższym okresie stabilności finansowej” – napisał NBP w opinii do projektu ustawy.
Przypomniał, że proponowana konstrukcja kredytu z gwarancją wkładu własnego zakłada, że spłaty części kapitałowej zalicza się w pierwszej części na poczet części kredytu, która objęta jest gwarancją.
„Przyjęcie takiej kolejności może spowodować wzrost ryzyka kredytowego, ponoszonego przez bank, ponieważ wartość kredytu pozostała do spłaty po spłacie części gwarantowanej w stosunku do wartości zabezpieczenia (tj. kredytowanej nieruchomości) będzie większa niż w przypadku kredytu z wkładem własnym” – zaznaczył bank centralny.
Podkreślił także, że spłacalność kredytów w pierwszych latach jest co do zasady lepsza niż w kolejnych okresach.
W ocenie NBP, „instrument gwarantowania wkładu własnego dla kredytobiorcy ingeruje w sferę oddziaływania narzędzi nadzoru mikroostrożnościowego, sprawowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego m.in. w celu stworzenia warunków bezpiecznego działania banków i zapewnienie ochrony uczestników rynku finansowego (w tym bezpieczeństwa złożonych w bankach depozytów), jak również w kompetencje Komitetu Stabilności Finansowej działającego w zakresie nadzoru makrostrożnościowego”.
Bank centralny zwraca, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego wykreuje dodatkowy popyt, co rodzi ryzyko „dalszego zwiększenia presji cenowej na bardzo dynamicznym rynku mieszkań, na którym obecnie podaż może nie być w stanie podążać za wciąż rosnącym zapotrzebowaniem”.
Według NBP, popyt mieszkaniowy to tylko część popytu budowlanego w gospodarce i można się spodziewać rosnących problemów wraz z uruchomieniem programów infrastrukturalnych ze wsparciem UE. Zdaniem banku centralnego, z punktu widzenia rozwiązywania problemów z dostępnością mieszkań wskazane wydają się zatem działania ukierunkowane na zwiększenie podaży mieszkań, zwłaszcza na wynajem.
„Ewentualny wzrost cen na skutek dodatkowo zwiększonego popytu na rynku ograniczyć może dostępność mieszkania dla osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia. W tym kontekście wydaje się, że wskazane byłoby uzupełnienie projektu o mechanizmy, które odpowiednio ukierunkowałyby pomoc. Rozwiązaniem mogłoby być kryterium dochodowe dla kredytobiorcy” – zaleca bank.
W jego ocenie, „rozwiązania zawarte w projekcie mogą utrudniać skuteczne reagowanie na zmiany sytuacji na rynku, w tym w ramach sprawowania nadzoru makrostrożnościowego w sytuacji nadmiernego wzrostu kredytów mieszkaniowych, który zagrażałby powstaniu nierównowagi na rynku nieruchomości (tzw. bańki cenowej)”.
Ewentualna rekomendacja Komitetu Stabilności Finansowej co do zastosowania jednego z instrumentów ograniczających tempo akcji kredytowej tj. zwiększenia wkładu własnego kredytobiorcy stałaby bowiem w sprzeczności z intencją projektowanej ustawy. Wydaje się to szczególnie istotne w kontekście, wskazanego wcześniej, ryzyka niedotrzymania przez podaż rosnącemu popytowi na – już obecnie dynamicznym – rynku nieruchomości mieszkaniowych, konkluduje.
Źródło: ISBnews
