Gdy tylko Manfred Müller wchodzi do domu, czuje się nieswojo. Stoi zrozpaczony w ogrodzie przylegającym do jego domu wielorodzinnego i zastanawia się, co przyniesie przyszłość. Kilka miesięcy temu wynajął swoje mieszkanie na ostatnim piętrze i do tej pory nie otrzymał ani centa czynszu. Mimo kilku prób kontaktu z najemcą, kobieta wciąż odmawia zapłaty. Nie zareagowała również na wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do natychmiastowego opuszczenia mieszkania.
Zaległości czynszowe i dewastacje mieszkań
Przypadek Manfreda Müllera jest tylko jednym z wielu. Według stowarzyszenia prywatnych właścicieli nieruchomości „Haus und Grund”, 66 proc. Niemców mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Większość z nich wynajmuje od prywatnych właścicieli, którzy posiadają zazwyczaj jedną czy dwie nieruchomości.
To, co na pierwszy rzut oka wydaje się łatwym i wygodnym sposobem na dodatkowy zarobek, może – tak jak w przypadku Manfreda Müllera – zamienić się w istny koszmar i kosztować dużo pieniędzy. Dzieje się tak dlatego, że najemcy są w Niemczech dobrze chronieni. Nawet w sytuacji, gdy występują rażące zaległości w płatnościach czynszu czy umyślne zniszczenie cudzego mienia, często mija sporo czasu, zanim właściciel odzyska dostęp do swojego mieszkania. To kosztuje nie tylko pieniądze, ale i nerwy. Niejeden wynajmujący zastanawia się, czy nie wolałby pozostawić swojego mieszkania pustego.
Manfred Müller również o tym myślał. Mieszka w okolicach Stuttgartu, w domu wielorodzinnym, który zbudowali jego rodzice i który po nich odziedziczył. Wraz z partnerką mieszka na parterze, a jego wymagająca stałej opieki matka – na pierwszym piętrze. Ostatnie piętro na poddaszu przez wiele czasu było więc niezamieszkałe i idealnie nadawało się na wynajem.
Jak sam mówi, chciał wynająć je osobom, które z powodu „napiętego” rynku mieszkaniowego nie mają szans na kupno własnej nieruchomości w Stuttgarcie. Podjął tę decyzję, kierując się współczuciem. Dziś jej żałuje.
Niemieckie prawo najmu działa na korzyść najemcy
Zdaniem Federalnego Ministerstwa Sprawiedliwości obowiązujące prawo dotyczące najmu lokali ma na celu stworzenie zrównoważonej relacji pomiędzy interesami najemcy a interesami wynajmującego. Zapewnia najemcom nie tylko bezpieczeństwo najmu, lecz przede wszystkim kompleksową ochronę przed wypowiedzeniem umowy. Ponadto nienaruszalność mieszkania jest chroniona w Ustawie Zasadniczej. Właściciel nie ma prawa wejść do niego bez zgody najemcy. Nawet w przypadku poważnego zniszczenia czy śmierci wynajmujący może wejść do mieszkania wyłącznie przy oficjalnym wsparciu z urzędu.
Dziewięć procent wynajmujących zgłasza problemy
W raporcie opublikowanym przez Instytut Niemieckiej Gospodarki (Institut der deutschen Wirtschaft) zdecydowana większość właścicieli mieszkań twierdzi, że jest zadowolona z obecnego wynajmu swojej nieruchomości. Jednak dziewięć procent zgłasza problemy, jest niezadowolonych lub bardzo niezadowolonych.
Wśród nich są Oskar i Astrid Beckowie. – Straciliśmy zaufanie do niemieckiego wymiaru sprawiedliwości – mówią dzisiaj. W centrum Monachium małżeństwo wynajęło pewnej parze mieszkanie o powierzchni 100 m2 za 680 euro. W zamian za duże mieszkanie i niski czynsz para miała się podjąć pracy dozorców – tak stanowiła umowa. Jednakże po pewnym czasie para się rozstała. Kobieta wyprowadziła się, a mężczyzna przestał wykonywać obowiązki zawarte w umowie, mimo że w domu pozostał.
Ponad sześć lat sporów, prób eksmisji i procesów sądowych
Pomimo wypowiedzenia umowy najmu, zakończonego sukcesem procesu sądowego i ogromnych pieniędzy wydanych na prawników, małżeństwie Becków zajęło sześć lat, by ostatecznie zmusić lokatora do wyprowadzenia się z ich mieszkania. Zostali do niego wpuszczeni dopiero na początku stycznia tego roku. – Mieszkanie było całe zalane. Ponoć stracił przytomność, przygotowując sobie kąpiel w wannie – mówi Astrid Beck. – Jeszcze gorsze było to, że zniszczył toaletę, doprowadzając do tego, że nieczystości kapały przez sufit.
Były najemca znajduje się obecnie pod nadzorem. Jego prawnik odrzuca oskarżenia, twierdząc, że są „nadmiernie wyolbrzymione”. Ale faktem jest, że pozew o eksmisję zakończył się sukcesem. Teraz mieszkanie wymaga gruntownego remontu.
Niektórzy właściciele wolą pozostawić mieszkania puste
Ostatnimi czasy coraz częściej wychodzą na jaw przypadki właścicieli mieszkań, którzy wydali dziesiątki tysięcy euro na wieloletnie procesy sądowe o eksmisję, a teraz muszą wydać jeszcze więcej na remont swojej zniszczonej przez najemcę nieruchomości. Z powodu swoich negatywnych doświadczeń coraz więcej właścicieli woli, żeby ich mieszkania po prostu stały puste niż żeby znów miały zostać kompletnie zdewastowane.
Również dla Hansa-Petera Recka z Gräfenbergu wynajem w najbliższej przyszłości nie wchodzi w rachubę. Jego ostatni najemca pozostawił dom w opłakanym stanie. Teraz stoi pusty, ponieważ właściciela nie stać na remont. Reck wie, że nawet z dochodów z czynszu, nie byłby w stanie wyremontować nieruchomości.
Co ciekawe, z ankiety przeprowadzonej niedawno przez „Haus und Grund” wynika, że 35 proc. wynajmujących nie osiąga z tytułu wynajmu żadnych zysków, a prawie 19 proc. wręcz odnotowuje straty. Zyski osiąga 34 proc. wynajmujących, przy czym większość z nich zarabia na wynajmie kilka tysięcy euro rocznie.
Niewielka nadzieja na szybkie rozwiązanie problemu
Manfred Müller, któremu wciąż nie udało się nawiązać kontaktu z najemcą, wynajął w międzyczasie prawnika. Ten nie daje mu jednak większych nadziei na szybkie rozwiązanie problemu. Postępowanie eksmisyjne może potrwać miesiące, a przez cały ten czas Müller nie będzie miał żadnych dochodów z wynajmu.
Niemniej jednak prawnik radzi mu, by działał natychmiast, nawet jeśli oznacza to dla niego dodatkowe koszty związane z procesem. – Cóż, jeśli tak ma to wyglądać, to w przyszłości ludzie, którzy nie będą potrzebowali swoich mieszkań, i tak nie będą chcieli dać ich na wynajem – mówi Manfred Müller, bezradnie rozkładając ręce.
Źródło: BR24
