Polskie przepisy podatkowe mają to do siebie, że często dopiero po przejściu przez tryby sądowego sporu możliwe staje się wypracowanie właściwej, korzystnej dla podatników ich interpretacji. Zwykle dotyczy to sporów z zakresu podatków dochodowych lub VAT. Zdarza się jednak, że przedmiotem takiego sporu jest także podatek od nieruchomości, który formalnie nie jest w kręgu zainteresowania państwowych organów podatkowych, ale w gestii gmin, dla których jest ważnym źródłem przychodów.
W ostatnim czasie pojawiło się w zakresie podatku od nieruchomości ważne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), dotyczące zasad wyliczania takiego podatku w przypadku nieruchomości niemieszkalnych. Orzeczenie, które choć zapadło już jakiś czas temu (wyrok z 24 maja 2022 r.; sygn. akt sygn. akt III FSK 590/21), powszechnie znane staje się dopiero teraz z uwagi na to, że w sierpniu upubliczniono jego uzasadnienie. Wyrok ten jest o tyle istotny, że zmienia zasady ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości i stwarza możliwość odzyskania sporych kwot, które zostały w poprzednich latach nadpłacone. Może stać się też ważną wskazówką co do tego, jak w przyszłości projektować np. podziemne garaże czy piwnice. Ale po kolei.
W przepisach o podatku od nieruchomości obowiązuje zasada, że w przypadku budynków lub ich części podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia użytkowa. W przepisach wprowadzona została także definicja, która tłumaczy, co należy rozumieć przez „powierzchnię użytkową”. Z definicji tej wynika, że chodzi w tym przypadku o powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Jednocześnie w ramach definicji podstawy opodatkowania wskazano, że do kondygnacji należy zakwalifikować również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Z kolei powierzchnię pomieszczeń lub ich części, a także części kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku jedynie w 50 proc. Gdy wysokość ta jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię tę pomija się zupełnie, czyli traktuje tak, jakby jej w ogóle nie było. Tym samym w celu zastosowania procentowego zaliczenia do powierzchni użytkowej budynku dla powierzchni pomieszczeń lub ich części, a także części kondygnacji kluczowe znaczenie ma odniesienie się do wyrażenia wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m.
Takie brzmienie przepisów było dotychczas interpretowane tak, że wysokość pomieszczenia była ustalana w częściach. Zazwyczaj bowiem, czy to w przypadku garażu, czy np. poddasza mamy do czynienia z sytuacją, w której sam strop pomieszczenia znajduje się na jednej wysokości, zaś elementy konstrukcyjne tego stropu (różnego rodzaju belki, dźwigary etc.) na innej, niższej wysokości. Jeśli te ostatnie znajdowały się na poziomie poniżej 2,20 m, powierzchnię do obliczenia podatku od nieruchomości ustalało się odrębnie dla przestrzeni pod takimi elementami konstrukcyjnymi oraz osobno dla powierzchni znajdującej się pomiędzy nimi.
Działało to tak, że w przypadku, gdy mieliśmy np. garaż podziemny o wysokości 2,25 m (liczone od podłogi do stropu) i powierzchni 5000 m2, na stropie którego 10 proc. powierzchni zajmowały belki stropowe umieszczone na wysokości np. 2,10 m (liczone od podłogi do belki), to jako podstawę obliczenia podatku od nieruchomości przyjmowano 4500 m2 powierzchni między belkami oraz połowę z 500 m2 (10 proc. całkowitej powierzchni) powierzchni pod bekami konstrukcyjnymi. W sumie zatem powierzchnia do opodatkowania wynosiła 4750 m2 (4500 m2 + 250 m2).
Z takim sposobem interpretacji przepisów nie zgodził się jednak ostatnio NSA wywracając dotychczasową praktykę do góry nogami. Stwierdził on, że przy określeniu wysokości kondygnacji w świetle należy uwzględnić odległość mierzoną od podłoża do najniższego trwałego elementu konstrukcyjnego stropu. To zaś oznacza, że jeżeli belki konstrukcyjne znajdują się na wysokości np. 2,10 m licząc od podłoża do takiej belki, to całe pomieszczenie traktowane jest tak, jakby miało wysokość 2,10 m. A skoro wysokość ta nie przekracza 2,20 m to do wyliczenia podstawy opodatkowania brana pod uwagę powinna być jedynie połowa powierzchni pomieszczenia. W przypadku opisanego garażu oznaczałoby to, że zamiast zgłosić do opodatkowania powierzchnię 4750 m2, trzeba zgłosić jedynie 2500 m2 (50 proc. z 5000 m2).
Taka interpretacja przepisów daje teraz podstawę do ponownego przeliczenia powierzchni nieruchomości z uwzględnieniem interpretacji przyjętej w wyroku oraz do wystąpienia o zwrot ewentualnej nadpłaty. I to nawet za klika lat wstecz.
O tym, jakie znaczenie może mieć taka korekta świadczy przykład, który był przedmiotem orzeczenia NSA. W sprawie tej dokumentacja architektoniczno-budowlana uwzględniała w powierzchni użytkowej pełną powierzchnię kondygnacji podziemnej, w której występowały belki konstrukcyjne, znajdujące się poniżej 2,20 m. W konsekwencji wskazana łączna powierzchnia użytkowa była zawyżona o kilka tysięcy metrów kwadratowych. Zaliczono ją bowiem do powierzchni w całości, zamiast w 50 proc. Nadpłata wyliczona za lata 2012-2017 wyniosła w tym przypadku ponad 280 tys. zł.
Co istotne, interpretacja NSA może mieć też wpływ na sposób projektowania budynków w przyszłości. Drobne zmiany konstrukcyjne (np. obniżenie w pomieszczeniu belek stropowych o kilka centymetrów) może bowiem w istotny sposób obniżyć płacony podatek od nieruchomości.
