fbpx
niedziela, 19 maja, 2024
Strona głównaInwestycjeZamiast tworzyć ograniczenia, zbudujmy polski kapitał

Zamiast tworzyć ograniczenia, zbudujmy polski kapitał

Firmy oferujące mieszkania na wynajem dysponują marginalną liczbą mieszkań w skali całego kraju. Wprowadzenie zapowiadanych przez rząd ograniczeń spowoduje spadek dostępności mieszkań, wzrost czynszów oraz zatrzymanie rozwoju sektora najmu instytucjonalnego.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało wprowadzenie ograniczenia w zakupie mieszkań w sytuacji, gdy dany podmiot posiada co najmniej pięć lokali. W takim wypadku będzie istniała możliwość nabycia kolejnego mieszkania nie częściej niż raz na 12 miesięcy. Jednocześnie w przypadku nabycia na rynku wtórnym szóstego lub kolejnego mieszkania ma obowiązywać podwyższona stawka podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc., a w przypadku rynku pierwotnego podatek od czynności cywilnoprawnych ma zostać wprowadzony – zarówno dla osób fizycznych, jak i funduszy inwestycyjnych.

Zgodnie z ostatnimi doniesieniami medialnymi premier Mateusz Morawiecki zapowiedział, że omawiane ograniczenie dotknie jednak tylko osoby prawne (firmy oferujące mieszkania na wynajem). Dodatkowo ograniczenia mają nie obejmować nabywania domów jednorodzinnych.

Odwrotny skutek

Ministerstwo jak dotąd nie udostępniło projektu ustawy, ale możemy jednoznacznie stwierdzić, że wprowadzenie zapowiadanego ograniczenia i dodatkowych podatków przełoży się na spadek dostępności mieszkań na wynajem, wzrost czynszów oraz na zatrzymanie rozwoju sektora najmu instytucjonalnego (sektor PRS) na jego wczesnym etapie.

Wprowadzane zmiany są uzasadniane powstrzymaniem działalności funduszy inwestycyjnych (firm oferujących mieszkania na wynajem), które miałyby hurtowo skupować dostępne mieszkania. A jak wygląda w rzeczywistości ta skala? Zgodnie z danymi JLL w całym kraju fundusze posiadają ok. 10 800 lokali na 15 mln mieszkań! To kropla w morzu. Co ważne – jedną z takich firm jest PFR Nieruchomości, który dysponuje ponad 2 tys. lokalami. Jak widać, projektowane ograniczenie uderzy także w krajowego dewelopera.

Dodatkowo przewidywana dynamika rozwoju sektora najmu instytucjonalnego także nie budzi powodów do obaw. Zgodnie z szacunkami JLL za 6 lat łączna liczba lokali w sektorze PRS wyniesie ponad 60 tys. mieszkań, a deweloperzy przez ten czas mogą wybudować dla nabywców indywidualnych nawet 950 tys. mieszkań. W takim wypadku fundusze będą posiadały jedynie 60 tys. lokali na 16,5 mln mieszkań w Polsce!

To nie spekulanci!

Część z komentatorów przywołuje przykład Berlina, gdzie w referendum obywatele zdecydowali o zatrzymaniu działalności funduszy w mieście. Jednak porównywanie sytuacji Berlina do sytuacji mieszkaniowej np. w Warszawie jest kompletnie nieadekwatne – około 35 proc. zasobów czynszowych należy w stolicy Niemiec do właścicieli instytucjonalnych. W największych miastach Polski mieszkania należące do inwestorów instytucjonalnych to mniej niż 0,4 proc. wszystkich mieszkań.

Co ważne, firmy oferujące mieszkania na wynajem nie kupują mieszkań w celach spekulacyjnych czy w celu wynajmu krótkoterminowego. Dzięki finansowaniu budowy nowych inwestycji zwiększa się pula mieszkań dostępnych na wynajem, a mieszkają w nich m.in. studenci, młode rodziny czy cudzoziemcy, korzystając ze stabilnej formy zamieszkiwania.

Firmy wynajmujące mieszkania nie konkurują z osobami fizycznymi. Fundusze co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, ale zlecają realizację nowych inwestycji. Dzięki temu mieszkań przybywa. A w przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny.

W obecnym czasie kryzysu uchodźczego mieszkania na wynajem są pilnie potrzebne. Potwierdzają to działania Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, który w grudniu ogłosił, że udzielił kredytu jednej z firm oferujących mieszkania na wynajem w Polsce.

Wątpliwości konstytucyjne

Zapowiadane przepisy budzą także poważne wątpliwości natury konstytucyjnej. Mowa o nieproporcjonalnym ograniczeniu prawa własności oraz naruszeniu zasady równości, skoro z ograniczenia zostały wyłączone domy jednorodzinne. Stąd na gruncie proponowanych rozwiązań będzie można kupić trzydziestą willę, ale nie będzie można nabyć np. szóstej kawalerki.

Także wprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych na rynku pierwotnym obok podatku VAT budzi sprzeciw z perspektywy prawa podatkowego. VAT jest podatkiem zharmonizowanym na poziomie unijnym, stąd wdrożenie obok podatku VAT podatku PCC rodzi pole do napięć na linii Warszawa – Bruksela.

Co w takim razie powinien zrobić rząd? Przede wszystkim zaprzestać pracy nad projektowanymi ograniczeniami. W dalszym kroku rządzący powinni ułatwić Polkom i Polakom inwestowanie w nieruchomości i budować silny, polski kapitał w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym. Od lat rynek nieruchomości czeka na uchwalenie REIT-ów, tj. polskich funduszy, które finansowałyby budowę mieszkań na wynajem, biur czy centrów handlowych. Jednocześnie na takiej formule mogliby się wzbogacać obywatele, którzy obejmowaliby akcje w takim podmiocie. W rządzie powołano zespół ds. uchwalenia REIT, ale od półtora roku zespół nie podjął żadnych prac.

Firmy oferujące mieszkania na wynajem dysponują marginalną liczbą mieszkań w skali całego kraju. Wprowadzenie zapowiadanego ograniczenia spowoduje tylko, że mieszkań na wynajem będzie jeszcze mniej. Walka z mitycznymi funduszami odbije się nam, obywatelom czkawką. A REIT-ów jak nie było, tak nie będzie.

*Autor jest prawnikiem, ekspertem Polskiego Związku Firm Deweloperskich

INNE Z TEJ KATEGORII

UOKiK doradza cierpliwość przy inwestowaniu

W związku ze Światowym Dniem Konsumenta Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów apeluje do Polaków o cierpliwość i ostrożność przy inwestowaniu.
2 MIN CZYTANIA

Polacy wolą oszczędzać niż inwestować

Polacy niechętnie inwestują, bo mają niski poziom wiedzy finansowej, nie ufają instytucjom finansowym, a oferta inwestycyjna nie jest dla nich przejrzysta.
2 MIN CZYTANIA

Młode Polki interesują się inwestowaniem

Większość Polek dobrze ocenia własną sytuację finansową, a młodsze kobiety są coraz bardziej zainteresowane inwestycjami.
< 1 MIN CZYTANIA

INNE TEGO AUTORA