Kolejny raz wchodzi na wokandę Sejmu projekt ustawy o tzw. REIT-ach, czyli w polskiej nomenklaturze firmach inwestujących w najem nieruchomości (F.I.N.N.). Jak należy ocenić tej projekt?

Czym są REIT-y?

To fundusze zorganizowane w spółki kapitałowe (głównie akcyjne) zarządzające środkami mniejszych inwestorów, którzy chcą zarobić na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Tego typu podmioty działają w wielu rejonach świata. Dają swoim inwestorom zarabiać na wzrostach cen nieruchomości i najmach.

Tam, gdzie się pojawiają, przyspiesza konsolidacja rynku nieruchomości, rosną ceny mieszkań, a także w dłuższej perspektywie i najmu.

Ich strategie inwestycyjne czasem prowadziły do kryzysów na rynkach nieruchomości mieszkalnych, skutkujących rosnącym niedopasowaniem cen z równoczesną nad podażą wybudowanej powierzchni mieszkalnej. Utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości i najmu w końcu prowadziły do skokowego spadku cen i bankructw konsumenckich wielu drobnych właścicieli, zwykle kupujących własne lokum za pomocą kredytów.

Obserwuje się w niektórych krajach ( tych bogatszych) przypadki prób utrzymywania stabilności rynku najmu lokali mieszkalnych poprzez system dotacji do najmów.

Zwykłe dotacje otrzymują podmioty posiadające setki, jeśli nie tysiące mieszkań, na wynajem. Mali indywidualni właściciele nieruchomości mieszkalnych pozbawieni wsparcia publicznego poddani są tym samym silnej presji rynku obniżającej ich możliwości konkurowania z dużymi wspieranymi publicznymi pieniędzmi podmiotami. Skutkuje to szybką konsolidacją własności i zwiększającą się liczbą obywateli bez własności.

Co zawiera polski projekt ustawy o REIT-ach?

Projekt „o firmach inwestujących w najem nieruchomości” (F.I.N.N.) liczy 134 strony, trudno więc szczegółowo omówić go w krótkim tekście. Spójrzmy na najważniejsze jej założenia.

Ustawa dla podmiotów zarządzających kapitałem większym niż 50 mln zł przewiduje przywilej podatkowy polegający na zwolnieniu z CIT. Podmiot ma zobowiązać się do wypłacania 95 proc. zysków swoim udziałowcom.

Wiemy jednak, że ten zapis niewiele daje powierzającym swoje środki drobnym inwestorom. Wynagrodzenia zarządu funduszu są traktowane jako koszt kwalifikowany i wpływają na wykazywany zysk. Na wynagrodzenia zarządów wchodzą nie tylko pensje, dodatki, premie ale na przykład wypłaty z tytułu posiedzeń zarządów.

Duzi inwestorzy kontrolujący rady nadzorcze i zarządy i tak będą w uprzywilejowanej sytuacji. I nie wypłacany procent z zysku się tu liczy, ale stopa zwrotu z zainwestowanego przez inwestora kapitału.

Nie zaglądajmy jednak do cudzej kieszeni lecz swojej.

Czytając projekt tej ustawy, nasuwa się refleksja, że każdy wyjątek od reguły w przepisach podatkowych uwalniający jakąś branżę od płacenia podatków musi budzić podejrzliwość zwykłych obywateli. Aby bowiem ktoś zarobił, często ktoś inny traci.

Jak wytłumaczyć osobom zarządzającym i inwestującym w przedsiębiorstwa produkcyjne, czy na przykład w energetykę jądrową, że nie powinni czuć się dyskryminowani? Czy kapitałochłonna energetyka jest dla przeciętnego Polaka mniej ważna od rynku mieszkaniowego?

Zachodzi pytanie, dlaczego akurat teraz, kiedy budownictwo mieszkaniowe rozwija się dynamicznie, ceny nieruchomości rosną, państwo chce dać przywilej podatkowy wąskiej grupie międzynarodowego biznesu, która i tak radzi sobie na polskim rynku nadspodziewanie dobrze. Czy to chęć ulżenia polskim ciułaczom?

Chyba niestety chęć zagospodarowania oszczędności naszych obywateli, oferując pozornie bezpieczne instrumenty finansowe.

Poważnym mankamentem projektu tej ustawy jest brak uregulowań dotyczących obciążeń podatkowych nierezydentów podatkowych Polski. Zyski z prowadzonej działalności w Polsce będą wyciekały nieopodatkowane w naszym kraju i rozliczane w państwach rezydencji podatkowej inwestorów. Szerokie wpuszczenie na rynek polski tego typu funduszy może grozić w przypadku pojawienia się bańki spekulacyjnej narażeniem na straty także polskich klientów tego typu funduszy.

Skutki społeczne

Praktyka uczy, że tam gdzie REIT-y mają przywileje podatkowe, zachodzi większa koncentracja własności na rynku nieruchomości, więcej osób bez własności i… więcej problemów społecznych.

Argument, że własność blokuje rozwój zawodowy czy tzw. mobilność, nie jest prawdziwy. W dobie Internetu właściciele mieszkań nie są przywiązani do miejsca zamieszkania, często wynajmują swoją własność, wyjeżdżając czasowo do pracy w innym mieście czy do innego kraju.

Problemem w Polsce staje się coraz większy koszt utrzymania mieszkań związany z wzrostem różnych danin obowiązkowych. Podatek od nieruchomości, opłaty śmieciowe, energia, woda i ścieki ,koszty administracyjne itp. To zwiększa koszty utrzymania mieszkania i wpływa na rentowność ewentualnego najmu.

Polacy nie muszą być zachęcani do trzymania swoich oszczędności w tych czy innych wehikułach inwestycyjnych, na których de facto zarabia mała grupa ludzi.

Kraje, w których działają duże fundusze inwestujące na rynku mieszkań, dochodzi do wielu nieprawidłowości. Rosnące ceny mieszkań stają się zaporą przed indywidualnym zakupem. Większy odsetek społeczeństwa jest pozbawiony własności i żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Pozbawia to ludzi poczucia stabilności, a także niestety sprzyja nieodpowiedzialnym zachowaniem.

Własność to nie tylko bezpieczeństwo, ale i większa odpowiedzialność jednostek za swoje domy, mieszkania i za swoją rodzinę.

Czy REIT-y w Polsce są bezpieczne?

Tam, gdzie inwestycje w nieruchomości były przedmiotem spekulacji, pojawiały się tzw. bańki cenowe. Ceny nieruchomości rosły nieadekwatnie wysoko wobec możliwości użytkowników nieruchomości i pojawiały się kryzysy, które zresztą uderzały w pozostałe działy gospodarki. Przykład USA, Wlk. Brytanii czy Hiszpanii powinien dawać do myślenia. Naturalny rozwój oparty o rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe ludności, czyli zdywersyfikowany rynek to podstawa stabilnego rozwoju.

W Polsce mamy wielu właścicieli nieruchomości. To właściciele używanych przez siebie mieszkań i domów, drobni inwestorzy posiadający 2-3 mieszkania pod wynajem. Wbrew pogardliwym komentarzom tzw. profesjonalnych analityków rynku, stanowią oni wartość, a nie obciążenie.

Kryzysy na rynkach nieruchomości zdarzają się, a zwykle tracą drobni inwestorzy, właściciele nieruchomości mieszkalnych, ale nie grupy zarządzające funduszami. Te w warunkach kryzysu potrafią jeszcze zwiększyć swój udział w rynku. Sprawcy kryzysów wywłaszczają ofiary następstw tych kryzysów.

Polski rynek nieruchomości jest płytki w porównaniu z rynkami dużych państw Europy Zachodniej, USA czy Japonii i dlatego szczególnie jest zagrożony przejęciem kontroli przez duże, dysponujące olbrzymimi kapitałami międzynarodowe fundusze.

Czym grozi dla gospodarki zbytnia wiara w nieograniczony rozwój rynku nieruchomości, świadczy przykład Hiszpanii. Po latach boomu inwestycyjnego przyszedł tam zastój sprzedaży, załamanie cen, zwiększone koszty utrzymania pustostanów. Doszły do tego koszty społeczne – m.in. wzrost bezrobocia związanego z zastojem branży budowlanej.

W Niemczech fundusze posiadające duże zasoby mieszkaniowe wymuszają dotacje od samorządów za zobowiązanie utrzymywania polityki niskich czynszów. To dodatkowo uderza w małych inwestorów i właścicieli mieszkań na własny użytek, którzy takich dotacji nie dostają.

Mimo wysokich dochodów istnieje nadspodziewanie duża grupa obywateli nie posiadających aktywów, która swoje dochody przeznacza  na konsumpcję. Można łatwo sobie wyobrazić podobny mechanizm w Polsce.

W tym sensie podatek CIT nałożony na fundusze rynku nieruchomości w tym REIT-y, działał dekoncentracyjnie.

Jaka zatem powinna być polityka gospodarcza państwa?

Po pierwsze: nie szkodzić. Przejawiać mniej inicjatyw legislacyjnych tam gdzie rynek działa. Zasada pomocniczości nie zdezaktualizowała się.

Inwestujący Polacy woleliby, aby było mniej regulacji, więcej równego traktowania przez fiskusa różnych segmentów rynku i działających na nich przedsiębiorców, niezależnie od wielkości ich kapitałów.

Wybór inwestycji lepiej by był dokonywany przez inwestorów, bez ustawodawczych „zachęt”, a trafność wyboru weryfikowana przez rynek. Polacy, wbrew insynuacjom nie trzymają oszczędności w „skarpetach”, roztropnie obawiając się inflacji. Chcąc omijać ryzyka, do tej pory w większości trzymali oszczędności w bankach. Banki potrzebują środków z lokat dla finansowania między innymi projektów biznesowych, jednak  spotykają się z efektem wycofywania wkładów oszczędnościowych. Dlaczego? Między innymi dlatego, że przy i tak niskich stopach procentowych cały czas funkcjonuje tzw. podatek Belki od zysków z lokat.

Tu pewna dygresja – czyżby opodatkowanie lokat i jednocześnie prace nad projektem zwalniającym fundusze inwestujące w rynek mieszkaniowy z podatku dochodowego nie były ze sobą skorelowane? To pytanie do byłego premiera, prezesa NBP potem funkcjonującego na rynku inwestycji w nieruchomości jako członek rady dyrektorów funduszu nieruchomościowego Echo Polska Properties – pana Marka Belki.

Oczekiwania, iż Polacy po wprowadzeniu tego podatku przeniosą swoje oszczędności na giełdę, nie ziściły się. Polaków bowiem spółki giełdowe mogą przyciągnąć tylko, gdy wykażą dobre, stabilne wyniki finansowe. Niestety, spółki notowane na giełdzie nie zachwycają. To główny powód, że giełda warszawska nie rozwija się, jakby tego oczekiwali decydenci. Jaki wniosek? Zamiast zwalniać fundusze inwestycyjne z podatku dochodowego, lepiej zrezygnować z opodatkowania lokat.

Państwo jak zwykle nie pomaga, za to swoimi nieprzemyślanymi działaniami może zaszkodzić. Polska potrzebuje „przejrzystych relacji gospodarczych i równych reguł gry dla wszystkich niezależnie od wielkości kapitału czy obszarów działalności”.

Zrozumiałe by było, gdyby rząd, chcąc ulżyć wszystkim inwestorom, zrezygnował docelowo z podatku CIT. Ustawa o REIT-ach to jednak  krok w złym kierunku. Kolejne obniżenie podatku CIT dla wszystkich podmiotów kapitałowych byłoby tu już znacznie lepsze dla gospodarki.

Źle, gdy państwo swoimi nadmiernymi regulacjami ogranicza rozwój przedsiębiorczości i inwestycji prywatnych, nie jest także dobrze, gdy polityką ulg czy bezpośredniego zaangażowania stara się zwiększać podaż w wybranych branżach. Takie działanie przypomina wpływ dopalaczy na organizm. Po nadmiernej euforii przychodzi zmęczenie, kryzys i choroba.

*Mariusz Patey, Ośrodek Myśli im. Romana Rybarskiego