Zjawisko flipowania, czyli odkupywania nieruchomości, doprowadzania ich do stanu, w którym wyglądają znośnie – na zdjęciach lub w rzeczywistości – i odsprzedaż po wyższej cenie, nie jest jakimś szczególnie zmyślnym sposobem na zarabianie. To typowe „taniej kupić, drożej sprzedać”, a więc jedna z prostszych metod na pomnożenie majątku. Flipperzy nie wytwarzają po drodze żadnej wartości dodanej. Nic nie wymyślają, nie mają wyjątkowej technologii, nie kreują dobrych miejsc pracy. Po prostu są i korzystają z tego, że na rynku jest produkt, na którym można zarobić. Są nim nieruchomości.
Śmieszne dla młodych lub ludzi w średnim wieku flipperskie sztuczki, takie jak kserowanie rysunków domków z dymem z komina albo zapraszaniem potencjalnego sprzedawcę przed transakcją na obiad najwyraźniej działają, inaczej skrzynki na listy służyłyby, no właśnie, do odbierania listów, a nie miejsce na ulotki. Ktoś to kupuje, przeważnie ludzie starsi. Właśnie od nich przeważnie kupują flipperzy. Taki rynek obrasta w podwykonawców i ofertę szkoleniową dla tych, którzy chcieliby do niego dołączyć. Czyli dzieje się tak jak wszędzie indziej.
Można mieć zastrzeżenia. Ludzie po siedemdziesiątce, często samotni, głodni kontaktów międzyludzkich, to nie jest trudny cel dla specjalisty od zawierania transakcji, a kimś takim w pierwszej kolejności jest flipper. Jeżeli z jednej strony stołu, przy którym zawierana jest umowa, mamy kogoś, kto może dać się nabrać na numer z telefonem od wnuczka, który pilnie potrzebuje sto tysięcy złotych, to można mieć poważne podejrzenie co do tego, że flipperzy to doskonale wiedzą i wiedzą, jak sprawić, co mówić i jak się prezentować, aby ugrać dobrą cenę. Czy to źle? Przecież każdy chce zarobić. A cena powstaje w wyniku negocjacji między stronami. Nie istnieje obiektywnie. Zawsze można użyć argumentu, że coś mogłoby być droższe albo tańsze. Talent do negocjacji cenowych też nie jest równomiernie rozłożony, a jego użycie powinno się opłacać swojemu posiadaczowi.
Zjawisko flippowania, choć opłacalne dla fliperów, to jednak z perspektywy makro nieproduktywny dla gospodarki odkup mieszkań, a następnie ich odsprzedaż, do której nie dochodzi na rynku dóbr, jakie ewentualnie można mieć lub nie, ale na rynku dóbr podstawowych. Każdy musi coś jeść i gdzieś mieszkać, a już na przykład nie każdy musi iść na koncert ulubionego artysty. Tymczasem „Kto nabywa w celu odprzedaży z zyskiem bilety wstępu na imprezy artystyczne, rozrywkowe lub sportowe albo kto bilety takie sprzedaje z zyskiem, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny” i to nie ja to sobie wymyśliłem, to artykuł z Kodeksu Wykroczeń. Czy taka regulacja jest potrzebna, czy ma sens i czy powinna być cofnięta, bo konie, jak były, tak będą, to już inna sprawa, ale ważne jest to, że ustawodawca, gdyby chciał, mógłby uregulować flipy. Byłaby to ingerencja w jakby nie patrzeć wolność do zawierania umów. Co prawda w imię chronienia uczestników rynku dobra elementarnego, ale jednak. Czy da się w takim razie zrobić coś, aby „młode małżeństwa” przestały szukać „dobrych ludzi”?
Możliwe są oczywiście dwa rozwiązania, same w sobie zresztą nie będące jakimiś zamkniętymi receptami, bardziej skrajnościami w pewnym spektrum. Pierwsza skrajność jest oczywiście etatystyczna. Można zakazać flippowania ustawą. Wprowadzić odpowiednie przepisy i zrównać to zjawisko ze zjawiskiem odsprzedaży biletów. Mam jednak poważne podejrzenia co do tego, że rynek jest bardziej jak organizm niż jak mechanizm i że, cytując „Park Jurajski”, „życie znajduje sposób”. Zawsze. Nie ma prawa, które w pełni dogania rzeczywistość. Drugie rozwiązanie jest oczywiście w pełni rynkowe. Swoboda zawierania umów i ich regulacja oparta wyłącznie o dominujące w danej kulturze podejście do etyki.
Tak naprawdę nie jesteśmy blisko żadnej z tych skrajności, jesteśmy jednak, jako społeczeństwo, wychyleni w kierunku rozwiązania etatystycznego. I wiem, że nie jest to szczególnie intuicyjne. Flippowanie nie pojawiło się dlatego, że jest to taka fajna działalność. Pojawiło się dlatego, że ludzie gdzieś muszą lokować nadwyżki. Normalnie można by to było robić poprzez inwestowanie w przedsiębiorstwa, te o ugruntowanej pozycji, również obecne na giełdzie, jak i te, które dopiero zaczynają, gdzie szanse na zysk mogą być ogromne, ale takie są też szanse na niepowodzenie przedsięwzięcia. Takie inwestycje pchają gospodarkę do przodu, bo idą w innowacje. Malowanie ścian w mieszkaniu po emerycie nie jest innowacyjne. Jest jednak zrozumiałe wtedy, kiedy się opłaca. I to, czego nam brakuje, to nie atak na opłacalność flippowania, ale doprowadzenie do sytuacji, w której środki zainwestowane w takie przedsięwzięcia będą inwestowane gdzie indziej, bo gdzie indziej przyniosą większy zysk.
Flippowanie to efekt wcześniejszych regulacji. Wzrost cen mieszkań ma oczywiście swoje zupełnie racjonalne powody, takie jak koncentracja ludności w największych miastach i generalne bogacenie się społeczeństwa, dodam, że nie dzięki, a pomimo działań kolejnych rządów. Ale wzrost cen mieszkań to też próby uszczęśliwiania ludzi na siłę bezpiecznymi kredytami, jest to jawna ingerencja propopytowa, za którą nie nadąża podaż, oraz zjawiskami wpływającymi na poziom cen, na czele z najpierw 500, a teraz już 800+, i to na każde dziecko. Więcej pieniądza na rynku to wzrost cen, różnych dóbr, ale też mieszkań. Do tego całe lata stóp procentowych na zbyt niskim poziomie i oto mamy sytuację, w której drożeją nieruchomości i to w zawrotnym tempie. Nic dziwnego, że są ludzie, którzy chcą na tym zarobić. Niektórzy z nich nawet nie tylko chcą, ale też potrafią.
Flipperzy są winni? Tak, ale co najwyżej zawalania skrzynek niepoważnymi ulotkami. Ktoś najpierw pozamykał im inne furtki, takie, za którymi ich pieniądze mogłyby lepiej pracować i z zyskiem dla wszystkich. Na oścież za to otwarł całe wrota, za którymi stoi cudowny rynek mieszkań w łódzkich oficynach i w pohutniczych blokach. Pewnie skończy się na tym, że te ingerencje w rynek, które już mamy, pociągną za sobą kolejne i że dostaniemy jakąś formę kolejnej regulacji, może zresztą będzie to podatek katastralny, choć ten akurat bardziej uderzy nie we flipperów, ale w tych, którzy po prostu mają bardzo dużo mieszkań. Taki podatek zresztą może być lepszy lub gorszy. Tak, jeśli już z czegoś musimy finansować państwo, to niech będą to podatki od majątku, a nie od pracy – bo dzięki temu ci, którzy pracują, będą mieli większą szansę na majątek, będą mogli się dorobić. Podatek katastralny oraz jakieś specjalne prawa ograniczające działalność flipperów powinny być jednak równoważone wysoką kwotą wolną od podatku i najlepiej nie ograniczeniem, ale likwidacją podatku Belki.
Na dokładkę mile widziane byłyby też bardziej odpowiedzialne polityki fiskalne i monetarne, co tak naprawdę w przypadku tej pierwszej jest możliwe również wtedy, może tym bardziej wtedy, kiedy nowy rząd ma duży kredyt zaufania. Listę pobożnych życzeń można oczywiście zamknąć postulatem reformy prawa, które lepiej chroniłoby uczciwych najemców i wynajmujących, ale byłoby bezwzględne dla tych, którzy chcą oszukiwać lub wykorzystywać drugą stronę. To najszybszy sposób na to, aby na rynku pojawiło się więcej ofert mieszkań na wynajem i aby cena za wynajem spadła: a wraz z nią ciśnienie na gromadzenie mieszkań rozumianych jako inwestycje. To wszystko razem wzięte w perspektywie kilku lat mogłoby dać efekt, na jakim powinno nam zależeć: inwestowanie gdzie indziej niż przeważnie w nieruchomości. I zanik flippowania jako zjawiska lub przynajmniej ograniczenie go.
I tak, rozumiem oburzenie tych, którzy muszą wynajmować, a później w mediach czytają o ludziach mających po 30, 40 mieszkań. Tyle że kolejnymi regulacjami niekoniecznie doprowadzimy do jakiegoś szczęśliwego zakończenia. Dając ludziom szansę na to, aby inwestowali gdzie indziej niż w nieruchomości: już prędzej. Jeżeli rynek, na którym działają flipperzy, ma być regulowany, to niech państwo gdzieś indziej ograniczy swój wpływ. Inaczej kolejna regulacja będzie obchodzona. Albo po prostu nasi flipperzy zaczną flippować w innych krajach. I wtedy jako wspólnota dalej będziemy stratni.
Marcin Chmielowski
Każdy felietonista FPG24.PL prezentuje własne poglądy i opinie
