W Polsce brakuje mieszkań na wynajem, co znalazło przełożenie na drastyczne wzrosty czynszów w ostatnim czasie. Zgodnie z danymi Otodom i Polityka Insight wzrost stawek najmu w metropoliach wyniósł 30,7 proc. – porównując II kw. 2022 r. do II kw. 2021 r. Oczywiście jest to silnie związane ze zwiększeniem zapotrzebowania na mieszkania na wynajem po wybuchu wojny w Ukrainie oraz z załamaniem możliwości zakupu własnego M.
Zgodnie z danymi JLL obecnie funkcjonujących lokali w ramach najmu instytucjonalnego jest około 8500 (w tym ponad 2 tys. znajdujących się w zasobach rządowego PFR Nieruchomości). Należy podkreślić, że w Polsce na wynajem jest przeznaczonych ponad 1,2 mln mieszkań, a wszystkie zasoby sięgają ponad 15 mln mieszkań. Stąd udział sektora PRS w łącznej liczbie mieszkań wynosi 0,056 proc.
– Niski udział funduszy w rynku mieszkaniowym dowodzi, że to nie działalność funduszy powoduje, że mieszkania dla Polaków są obecnie trudno dostępne, a ich cena rośnie. Ta niska dostępność wynika z wysokich stóp procentowych, restrykcyjnej polityki nadzoru finansowego czy rosnących cen gruntów i materiałów budowlanych. Fundusze inwestycyjne co do zasady nie kupują gotowych mieszkań, tylko zlecają realizację nowych budynków, co zwiększa podaż mieszkań na rynku. A ogłaszane transakcje są często wynikiem umów podpisanych parę lat wcześniej – tłumaczy Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Bazując na danych firmy JLL aktualnie dla funduszy inwestycyjnych budowanych jest ok. 12 tys. mieszkań, które zostaną oddane do użytku w latach 2022-2024. Dla porównania – zgodnie z danymi GUS na koniec września 2022 w budowie pozostawało 869,1 tys. mieszkań, z czego – jak szacujemy – ok. 400 tys. w sektorze deweloperskim przeznaczonych dla klientów indywidualnych.
– Prognozy rozwoju rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny nie potwierdzają tezy, że fundusze zdominują rynek mieszkaniowy. Zgodnie z szacunkami JLL do roku 2028 łączna liczba lokali w sektorze PRS zwiększy się o ponad 50 tys. mieszkań – dodaje Sebastian Juszczak.
Jednocześnie deweloperzy przez ten czas zbudowaliby dla nabywców indywidualnych nawet 950 tys. mieszkań, gdyby utrzymali tempo produkcji z 2021 r.
Tak jak wskazuje BIK obecnie mamy do czynienia z dramatycznym spadkiem sprzedaży liczby kredytów hipotecznych – na poziomie ok. 70 proc. Przez to deweloperzy są zmuszeni wstrzymywać nowe inwestycje, ale możliwość budowy budynku na wynajem pozwala deweloperom na jakiekolwiek rozpoczynanie nowych inwestycji, a przez to zwiększenie dostępnej liczby mieszkań.
W 2022 r. liczba rozpoczynanych inwestycji przez deweloperów spadnie nawet o 40 proc., co będzie miało przełożenie na spadki zatrudnienia także w branżach powiązanych i firmach wykonawczych. Realizacja inwestycji w sektorze wynajmu długoterminowego może uratować część miejsc pracy, a każde z nich ma znaczenie w czasie kryzysu.
Mniejszy wolumen inwestycji na rynku mieszkaniowym rykoszetem uderzy również w dużych polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD, których działalność jest nierozerwalnie związana z rynkiem deweloperskim.
Pamiętajmy jednak, że ograniczenia w sektorze wynajmu instytucjonalnego ostatecznie uderzyłyby w samych wynajmujących, którzy spotkaliby się z mniejszą dostępnością mieszkań na wynajem, a w okresie wysokich stóp procentowych mieliby problem z otrzymaniem kredytu i zakupem mieszkania na własną rękę. W szczególności dotyczy to rodzin, które obecnie nie mogą nabyć mieszkania, studentów i młodych pracowników.
*
