Efektem epidemii COVID-19 jest spadek cen najmu mieszkań, który szybko się nie zakończy, ale biznes polegający na odnajmowaniu nieruchomości nie będzie już atrakcyjny. Skończyła się też hossa na rynku niewielkich deweloperów budujących nowe osiedla. Niespokojne czasy, których źródłem jest sytuacja wewnętrzna Polski, ale i coraz bardziej skomplikowana sytuacja geopolityczna, skłaniają do poszukiwania inwestycji, dzięki którym będzie można próbować zachować wartość posiadanych oszczędności.

Trend jest wyraźny: stawki za najem mieszkań spadły kolejny raz z rzędu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że koszty najmu lokali zmniejszyły się w maju aż w 11 z 15 miast: od -9 proc. w Częstochowie do -1 proc. w Katowicach. To głównie za sprawą studentów, którzy przestają wynajmować mieszkania, bo coraz więcej uczelni wyższych przestawia się na naukę zdalną. Po co wynajmować mieszkania w mieście, skoro można uczyć się z domu, mając jeszcze wikt i opierunek od rodziców?

Osłabł także najem krótkoterminowy, z którego korzystali turyści. Turystów jest nadal niewielu, więc apartamenty stanowiące alternatywę do pokoi hotelowych stoją puste.

Kolejna grupa, która odpada wynajmującym, to pracownicy firm, które zdecydowały się na przejście głównie na pracę zdalną. Dotąd podnajmowali mieszkania, by być blisko miejsca pracy i nie dojeżdżać do niej 100 kilometrów i więcej. Teraz już nie będą mieli takiej potrzeby, bo na cykliczne spotkanie z szefem wystarczy jedna sala konferencyjna w której wszyscy będą od czasu do czasu się spotykać.

Na skutek epidemii koronawirusa osłabł popyt zarówno na najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy. Również spotkań biznesowych z kontrahentami jest coraz mniej, a coraz więcej osób i firm takie spotkania zastępuje wideokonferencjami. Nie ma bowiem sensu odbywać długiej podróży służbowej, skoro spotkanie można zorganizować zdalnie a dodatkowo jeszcze je zarejestrować.

Im dłużej będzie podtrzymywany przekaz o trwaniu epidemii, tym więcej będą tracić właściciele pustych mieszkań na wynajem. Wielu kupiło je w tym celu z kredytu i korzystają obecnie z wakacji kredytowych. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że na dzień 1 czerwca br. blisko 150 tys. kredytów mieszkaniowych było objętych „wakacjami kredytowymi”. Jeśli do jesieni sytuacja się nie unormuje, lokale zostaną puste i będą generować tylko koszty. Trafią wówczas na sprzedaż.

Nieruchomości nadal w cenie, ale..

Nowy raport NBP pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2020 r.” pokazuje, że wpływ pandemii na zmiany cen samych nieruchomości był niewielki. Potwierdza się jednak, że pod koniec marca br. w największych miastach zaczęła rosnąć oferta mieszkań do wynajęcia na długi czas, a lokale na krótki wynajem stały się dla właścicieli niedochodowe. Raport NBP przywołuje także dane GUS za maj. Po „odmrożeniu” hoteli o 70 proc. spadła liczba  krajowych turystów i a o 97 proc. zagranicznych. To zwiastuje spadek stawek najmu także w przyszłości, chociaż przy rekordowo niskim oprocentowaniu lokat bankowych i wysokim ryzyku inwestowania na giełdach wynajem i tak daje wyższe i pewniejsze zyski.

Obecna sytuacja może niepokoić deweloperów. Szczególnie tych mniejszych, którzy nie inwestują w różnych segmentach budownictwa, co pozwala w razie potrzeby równoważyć straty zyskami z innego kierunku działalności, np. zamówień samorządowych, czy centralnych. Na razie ich zyski zmalały a koszty działalności wzrosły. Koszty firm deweloperskich zwiększyły się w I kwartale br. o 13 procent. Ze względu na odpływ pracowników z Ukrainy wynagrodzenia musiały pójść w górę, na co nałożyła się podwyżka materiałów budowlanych. Pomimo wysokiego, bo o 9 proc. wyższego niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, poziomu sprzedaży mieszkań, wzrost przychodów deweloperów sięgnął zaledwie 9 procent. W efekcie wynik netto branży spadł o 19 procent. Banki zaczęły też robić coraz większe problemy z udzielaniem kredytów. Do tego stopnia, że Związek Firm Deweloperskich zwrócił się z apelem do rządu o interwencję rządu na rynku obligacji. Bowiem to właśnie emisje obligacji, obok przedpłat nabywców mieszkań, są jednym z głównych źródeł finansowania działalności deweloperskiej.

Prognozy recesyjne, obawa przed dalszym wzrostem bezrobocia  i zamykaniem się banków na „łatwe finansowanie”, odstraszają nabywców mieszkań na wynajem. Nic więc dziwnego, że przestała rosnąć wartość przedpłat klientów na mieszkania deweloperskie. Może to świadczyć o tym, że klienci rezygnują z zakupów mieszkań na wynajem, oceniając to jako zbyt ryzykowne.

Deweloperzy w odwrocie

Jak zatem widać, lockdown odbił się niekorzystnie na deweloperach mieszkaniowych. Odnotowany spadek sprzedaży lokali w ostatnich miesiącach nie powinien dziwić. Winna jest niepewna sytuacja. Jest to trochę nietypowe, bo kryzysy na ogół skłaniają ludzi do zakupów nieruchomości, postrzeganych jako „bezpieczna przystań” – lokata co prawda mało płynna, ale za to chroniąca zgromadzone oszczędności przed inflacją i innymi zagrożeniami. Klienci byliby prawdopodobnie mniej wstrzemięźliwi , gdyby nie zaostrzenie polityki kredytowej przez banki. Zaczęły one wymagać wkładu własnego w wysokości co najmniej 20 proc. wartości kredytu. Według BIK, w maju liczba kredytów spadła o prawie 29 proc. w porównaniu do maja 2019, natomiast ich wartość była niższa o 22,4 proc. W efekcie spora część nabywców miała problemy z uzyskaniem pieniędzy na zakup nieruchomości, co dodatkowo zniechęcało ich do zakupów mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym.

Dopiero zniesienie kwarantanny, otwarcie biur sprzedaży oraz kolejna obniżka stóp procentowych, skłoniły część klientów do powrotu na rynek inwestycji mieszkaniowych. Niemniej sami deweloperzy prognozują, że jeśli epidemia nie wybuchnie znowu ze zdwojoną siłą, branża i tak skończy rok sprzedażą o około 20-25 proc. niższą niż przed epidemią. Według optymistycznych założeń trend wzrostowy powróci dopiero w 2021 roku.

Jeśli nie na wynajem to co?

Faktem jest też, że Polacy zgromadzili na kontach ponad 950 mld zł. To ogromna kwota. Przy tym wielu posiadaczy oszczędności doskonale zdaje sobie sprawę z tego, że trzymanie pieniędzy na lokacie bankowej przynosi tylko straty. Szukają więc dla swoich oszczędności bezpiecznych inwestycji, takich, które pozwolą przynajmniej przechować wartość posiadanego majątku. Pewne poluzowanie polityki kredytowej banków w czerwcu może skłonić część osób do „podejścia” pod zakup mieszkania przy pomocy częściowego finasowania z banku. Kupować będą już jednak nie z myślą o wynajmie i najprawdopodobniej nie z dużym udziałem kredytu. Poszukają przy tym raczej tańszych okazji na rynku wtórnym, niż oferty deweloperskiej.