Trzymam w ręku konspekt przewodnika po reformie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przygotowany przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Część tej reformy weszła w życie kilka tygodni temu, natomiast jej większość zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Czy zmiany z nią związane pomogą wreszcie zwiększyć liczbę budowanych mieszkań i usprawnią cały proces inwestycyjny?
Pomimo bardzo dobrych intencji rządu i mimo tego, że wiele rozwiązań zapisanych w tej reformie jest korzystnych, to niestety w trakcie prac legislacyjnych wypadły z tej reformy elementy, które miały spowodować, że tereny, które są gruntami budowlanymi, ale są niezabudowane, rzeczywiście trafiłyby na rynek. To w dużej mierze mogłoby zmniejszyć ceny mieszkań, bo terenów pod zabudowę deweloperską byłoby znacznie więcej. Niestety, z różnych powodów rząd odstąpił od tego rozwiązania i finalnie, naszym zdaniem, 1 stycznia 2026 r. dojdzie do skokowego spadku dostępności nowych terenów budowlanych, bo przeznaczanie kolejnych terenów pod zabudowę będzie o wiele trudniejsze niż dotychczas.
Na jednej z dyskusji podczas Dni Dewelopera, które odbyły się niedawno we Wrocławiu, próbowałem podpytać uczestników rozmowy, jak szacują ten wzrost. Padła odpowiedź, że spodziewają się nawet dwukrotnie wyższej ceny za m² gruntu w cenie mieszkania niż jest dziś.
Jeśli już jesteśmy przy cenach, to usłyszałem, że jeszcze w tym roku średnia cena w Warszawie za m² dojdzie do 20 tys. zł. Tak będzie?
Rzeczywiście podczas dyskusji w trakcie Dni Dewelopera padła prognoza, że cena mieszkań w Warszawie w tym roku może dobić do 19 tys. zł za m². Myślę, że nie ma co tego oczywiście traktować jako oficjalnego przekazu, ale faktycznie – takie przewidywanie zostało zaprezentowane jako głos w dyskusji. Natomiast nie ma co do tego wątpliwości, że już w tej chwili cena przebija 16 tys. zł za m² i że niebawem przebije 17 tys. zł. Czy będzie drożej? Tak naprawdę wiele zależy od tego, czy klienci będą kupować, ale wydaje się, że tak, bo wciąż potrzebujemy mieszkań. Z drugiej strony ceny zależą też od tego, jak szybko samorządy będą wydawały decyzje deweloperom, by ci mogli budować więcej. Bo prawda jest taka, że działek z pozwoleniem na budowę, gdzie deweloper może wbić łopatę i zacząć budować blok mieszkalny, w dużych miastach nie ma. Jest pewien zapas działek z pozwoleniami na budowę, ale poza aglomeracjami. A to właśnie w dużych miastach jest dziś największy popyt. To tam ludzie chcą mieszkać. Stąd nasz apel do samorządów, żeby bardzo aktywnie współdziałać z inwestorami i wydawać więcej zgód, tak żeby rzeczywiście było więcej mieszkań dla klientów. Wtedy jest konkurencja i niższe ceny.
Ile mieszkań brakuje w Polsce?
Od półtora do dwóch milionów – myślę, że to są realne szacunki. Natomiast można powiedzieć, że każde szacunki obarczone są jakimś błędem. Niektórzy powołują się na dane GUS, który podał, że mieszkań niezamieszkałych jest w naszym kraju 1,8 miliona. Ale uwaga – to nie są pustostany, jak niektórzy aktywiści czy dziennikarze próbują przekonywać – to są mieszkania, w których nikt nie jest zameldowany. Czyli adres fizycznie figuruje w bazie GUS, ale nie ma tam żadnej zameldowanej osoby. Co to oznacza? Jak przejdziemy się po śródmiejskich ulicach największych miast, to zobaczymy wiele formalnych mieszkań, ale w praktyce będą to gabinety lekarskie, biura księgowe, kancelarie prawne itd. Czyli wiele z tych mieszkań – zapewne kilkaset tysięcy w skali kraju – jest wykorzystywanych nie na mieszkanie, ale na działalność gospodarczą.
Wrócę jeszcze do cen. Czy wy, mam tu na myśli deweloperów, macie jakieś wyrzuty sumienia z tego powodu, że ceny mieszkań tak bardzo rosną? Bo tak już się utarło, że najłatwiej zrzucić winę właśnie na deweloperów.
Jako środowisko nie cieszymy się z tego, że ceny tak rosną. Każdy biznes potrzebuje stabilności, bo stabilność służy biznesowi. Wolelibyśmy powolny, bezpieczny wzrost. Budujemy dużo i to jest dobra informacja. Deweloperzy w ciągu ostatniej dekady zbudowali ponad milion mieszkań i to dlatego wszyscy, którzy myślą o tym, by zmienić mieszkanie na większe albo że mają dzieci, które „za chwilę” gdzieś będą chciały zamieszkać, powinni się bardzo cieszyć z tego, że deweloperzy produkują i budują mieszkania, bo ich dzieci lub oni sami będą mieli z czego wybierać. Mówiąc natomiast o cenach, a właściwie pewnie trzeba powiedzieć – o marżach, bo to one najbardziej rozpalają wyobraźnię, nie zapominajmy, że deweloper nie jest magikiem. To nie jest tak, że mamy magiczną hurtownię z mieszkaniami, gdzie kupujemy je z jakiejś magicznej półki lub wyjmujemy z kontenera, który przypłynął z Chin o szóstej rano, a o godzinie dziewiątej trzydzieści sprzedajemy Kowalskiemu, któremu z dodatkową marżą każemy zadłużyć się w banku na 35 lat, żeby w pocie czoła spłacał ten kredyt. Tak nie jest. Nam proces budowy mieszkania zajmuje w tej chwili średnio pięć lat, z czego trzy lata potrzebujemy na przygotowanie dokumentów i dwa lata na zbudowanie. Czyli jeśli dzisiaj znajdę jakąś działkę pod budowę, to w najlepszym wypadku oddam klucze do mieszkania na koniec 2028 r. Musimy więc sobie wyobrazić, jak długi to proces. I te marże rozkładają się na ten cały okres trwania inwestycji.
Niektóre media podają, że deweloperzy nakładają 30-proc. marże. To prawda?
To zafałszowany przekaz, któremu niestety sami jesteśmy trochę winni. Chodzi o to, że średnia marża deweloperów giełdowych, czyli tych największych, budujących w największej skali, wyniosła w 2022 r. brutto 31 proc. Ale podkreślam: brutto. Dla tych samych deweloperów, w tym samym czasie, marża netto wyniosła 16,9 proc. Czym jest marża brutto? To współczynnik finansowy, który pokazujemy w naszych sprawozdaniach dla inwestorów. Chcąc być transparentnymi, pokazujemy, ile to wszystko wyszło bez kosztów, które musieliśmy ponieść. Na przykład kosztów finansowania, kosztów funkcjonowania struktury, kosztów obsługi działu prawnego itd. Stąd z 30-proc. marży, która rozpala wyobraźnię, zostaje 16,9 proc. netto. Czyli tyle faktycznie deweloperzy zarobili na mieszkaniach w trakcie pięcioletniej budowy. Krótko mówiąc, ani nie jesteśmy najmniej zyskowni, ani nie jesteśmy najbardziej zyskowni – znajdujemy się pod tym względem gdzieś pośrodku, co jest dobrym wynikiem. I żeby było jasne – to nie jest tak, że narzekamy. Absolutnie nie. Trzeba zdać sobie jednak sprawę, że tak naprawdę jesteśmy w stanie wypracować ok. 17 proc. marży netto, ale nie mamy tu już przestrzeni do ścinania. Wbrew temu, co myśleli niektórzy politycy mówiąc swego czasu, że będą budowali mieszkania po 2,5-3 tys. zł za m². Wtedy średnia cena na rynku wynosiła ponad 6 tys. zł za m². Oni po prostu uwierzyli, że marże deweloperów to połowa ceny. Znamy wyniki tych ich zapowiedzi.
Rzeczywistość je zweryfikowała.
Otóż to. W ciągu tej dekady, o ile deweloperzy zbudowali milion mieszkań, o tyle w tym samym czasie wszystkich TBS-ów w całym kraju, mieszkań społecznych, komunalnych, zakładowych i spółdzielczo-lokatorskich, czyli takich nie własnościowych, wybudowano raptem 50 tys. Milion mieszkań kontra 50 tys. Proszę sobie więc wyobrazić, co by się stało z cenami, gdyby ten milion mieszkań nie trafił na rynek i te same rodziny zamiast mieć milion nowych mieszkań, w których zamieszkały, konkurowałyby na rynku wtórnym o te same mieszkania, które już wcześniej były wybudowane. Dzisiaj nie mówilibyśmy o średniej cenie w Warszawie na poziomie 17 tys. zł za m², tylko mówilibyśmy pewnie o 27 albo nawet 37 tys. zł. Nie ma innego sposobu na likwidację deficytu mieszkaniowego niż zwiększać liczbę budowanych mieszkań.
To co zrobić, żeby budować ich więcej?
Nie ma na to jakiegoś cudownego panaceum. To nie jest tak, że pstrykniemy palcami i zacznie się budowa.
Ale pewnie są jakieś kluczowe kroki, które należałoby podjąć.
Oczywiście. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich regularnie składamy do polityków postulaty, w których piszemy, co trzeba zmienić, by zwiększyć przede wszystkim podaż nowych mieszkań. I rzeczywiście należą się pochwały, bo w ostatnim czasie zmieniono zapisy dotyczące decyzji środowiskowych, istotnie przyspieszając te procedury. Był to jeden z najważniejszych naszych postulatów w ostatnim czasie. Natomiast co jeszcze można zrobić? Przede wszystkim uwolnić grunty należące do Skarbu Państwa i spółek Skarbu Państwa. W 2022 r. deweloperom sprzedaż załamała się o 50 proc. Wiele firm naprawdę walczyło o przetrwanie, zastanawiało się, czy ma zwalniać ludzi, czy nie. W tym samym czasie załamania branży ceny gruntów w siedmiu największych miastach – według NBP – poszły w górę o 32 proc. To jest najlepszy dowód na to, że gruntów budowlanych w dużych miastach po prostu nie ma. Być może są teoretycznie, ale gdy przychodzi deweloper i próbuje znaleźć działkę do kupienia, to jej po prostu nie ma. A to z powodu problemów prawnych, a to z powodu braku chęci właściciela do sprzedaży. Przydałaby się taka polityczna deklaracja i sygnał dla spółek Skarbu Państwa: „Słuchajcie, jeżeli tych gruntów nie potrzebujecie, a są one dostępne i byłyby potencjalnie do wykorzystania na rynku, wypuście je na rynek – to nie jest tak, że musicie je trzymać, bo one może będą potrzebne pod jakiś program rządowy”. Trochę gruntów jest w różnych innych podmiotach, jak Agencja Nieruchomości Rolnych czy w Krajowym Zasobie Nieruchomości. Należałoby też przyspieszyć wydawanie decyzji administracyjnych. I w końcu zastanowić się nad tym, aby skutecznie ograniczyć możliwość odwoływania się od każdej decyzji administracyjnej bez ryzyka poniesienia odpowiedzialności przez tego, który się odwołuje. Niestety, pojawiły się bowiem podmioty wyspecjalizowane w wyłudzeniach. Coraz częściej i coraz odważniej branża kieruje te sprawy do prokuratury. I to jest jasny sygnał, który musimy wysłać. Wiele lat temu mieliśmy podobny mechanizm w przypadku postępowań środowiskowych, który przy wsparciu administracji publicznej udało się ukrócić. Trzeba wyeliminować wszelkie patologie, które pozwalają niemal każdemu bez żadnego ryzyka opóźniać inwestycje, które mają służyć setkom czy tysiącom rodzin.
Czego życzyć branży deweloperskiej?
Większej podaży. Aby politycy nie doregulowywali branży, ale pozwolili samorządom przeznaczać więcej gruntów pod inwestycje budowlane. Dzięki temu klienci będą mieli większy wybór i będą mogli kupować takie mieszkania, jakich potrzebują, a nie tylko takie, na jakie ich stać.
