Zdaniem ekspertów Urban Land Institute (ULI), których uważa się za specjalistów w zakresie trendów panujących na rynku nieruchomości (tym razem wsparli się w swojej ekspertyzie analizami Ferguson Partners), inwestorom, a przede wszystkim deweloperom, będzie trudniej zdobywać fundusze na działalność. Trudniej, jeżeli nie wpiszą w swój biznes zasad środowiskowych (environmental), społecznych (social) i ładu korporacyjnego (corporate governance), czyli w skrócie ESG.
Bank nie udzieli kredytu?
Dość to jest szokujące, ale dobrze przeczytaliśmy: według ULI zmienia się nastawienie kredytodawców, szczególnie w Europie. To zaś ma skłaniać firmy z branży nieruchomości do skupienia się na… dekarbonizacji.
– Pomimo trudnego środowiska stóp procentowych banki i inni pożyczkodawcy zwiększają swój stopień uwagi w zakresie należytego raportowania aspektów ESG – uważa Bożena Jankowska, która była jednym z ekspertów współpracujących z ULI podczas prac nad raportem, a piastuje funkcję dyrektor zarządzającej i globalnej szefowej działu ESG w Slate Asset Management.
– Kredytodawcy proszą o informacje na temat celów zerowej emisji netto i stosowanej ścieżki transformacji. Jest to część wywierania większego nacisku na ryzyko klimatyczne i wpłynie na zmianę w kierunku działania – uważa Bożena Jankowska.
W jej opinii banki wcześniej zadawały tylko kilka pytań o ESG przed udzieleniem kredytu. Teraz są bardziej wymagające i oczekują od przedsiębiorców coraz więcej informacji z tego zakresu.
Nadciągają nowe standardy
Jak się uważa, zmiany w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej (MSSF 1 i MSSF 2), które stanowią globalną podstawę sprawozdawczości i mają na celu zapewnienie spójności w raportowaniu, wymagają od spółek informowania o ryzyku związanym ze zrównoważonym rozwojem. Mogą to być np. informacje o zużyciu energii w trakcie realizacji inwestycji, a co najmniej włączenia do biznesplanów kwestii dotyczących energochłonności. Teoretycznie MSSF 1 i MSSF 2 są dobrowolne. Jednak – jak czytamy w raporcie ULI – „oczekuje się”, że wkrótce staną się one obowiązkowe. Również taksonomia przyjęta w Unii Europejskiej określa sześć celów środowiskowych, które firmy z branży nieruchomości muszą spełnić, aby można je było uznać za „zrównoważone”.
Kilka słów na ten temat, czym jest pierwotne źródło opisywanych nowych norm, które są niby dobrowolne, ale wkrótce mają stać się obowiązkowe. Dyrektywa w sprawie sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD) została wprowadzona przez Unię Europejską jeszcze w 2023 roku. Zakłada się, że jej wdrożenie do legislatury poszczególnych krajów członkowskich doprowadzi do – zacytujmy: „radykalnej poprawy istniejących wymogów w zakresie sprawozdawczości, aby zwiększyć przejrzystość postępów przedsiębiorstw w tym zakresie”. Tłumacząc to na bardziej zrozumiały język: przedsiębiorców prowadzących firmy z sektora nieruchomości chce się zobligować, żeby przy każdej inwestycji szczegółowo opisywali, w jaki sposób ESG wpływa na ich działalność, a także informowali o wpływie swojej działalności na środowisko.
– Dyrektorzy finansowi zaczynają zdawać sobie sprawę, że muszą zrozumieć, w jaki sposób komunikowany jest zrównoważony rozwój, ponieważ to oni podpisują raporty. Będziemy obserwować stromą krzywą uczenia się, ponieważ firmy będą musiały uporać się z tym, co tak naprawdę to wszystko oznacza – przekonuje szefowa działu ESG w Slate Asset Management.
Osierocone aktywa
Paul Stepan, szef działu doradztwa w zakresie zrównoważonego rozwoju na Europę, Bliski Wschód i Afrykę w JLL, który współpracuje z właścicielami dużych portfeli budynków w zakresie strategii poprawy odporności obiektów na zbliżające się czynniki klimatyczne, ostrzega:
– Jesteśmy teraz w punkcie, z którego zobaczymy, że około połowa europejskich zasobów nieruchomości (czyli aktywów) jest „osierocona”.
Odnosi się on do wymogów dekarbonizacji projektu Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), który ma zapewnić ścieżkę poprawy dla budynków w celu zmniejszenia emisji dwutlenku węgla, aby utrzymać ją w zgodzie z porozumieniem paryskim. – Pomoże to branży skupić się na aktywach, skłaniając zarządzających nimi do działania – uważa Stepan.
Bez ESG droższe kredyty i ubezpieczenia?
„Zielone aktywa” lub te, które mają takimi się stać, stanowią podobno mniejsze ryzyko dla kredytodawców. Ci mają je chętniej finansować. Według badań przeprowadzonych w 2023 roku przez firmę doradczą CBRE wśród 77 francuskich kredytodawców, aż 92 proc. z nich stwierdziło, że tzw. zielone kryteria będą nieodłącznym elementem ich procesu podejmowania decyzji kredytowych i to „pomimo burzliwego tła gospodarczego i politycznego”.
Również ubezpieczyciele podchodzą do kwestii ESG ponoć w sposób coraz bardziej wymagający. Wymuszone jest to – jak twierdzą – rosnącymi kosztami strat związanych z katastrofami pogodowymi. Według cytowanego w raporcie ULI i Ferguson Group Toma Wilsona, CEO amerykańskiego ubezpieczyciela Allstate Corporation, firma odnotowała w drugim kwartale ub.r. straty w wysokości 2,7 mld dolarów amerykańskich (ok. 2,5 mld euro) z powodu 42 katastrofalnych zdarzeń pogodowych. Zaprzestała więc sprzedaży nowych polis ubezpieczających domy, mieszkania i nieruchomości komercyjne w Kalifornii przed stratami związanymi z pogarszającym się klimatem.
Również w 2023 roku agencja ratingowa Moody’s opublikowała raport pokazujący wzrost kosztów ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych ujawniając, że podczas gdy czynsz za handel detaliczny w Miami na Florydzie wzrósł średnio o 1,4 proc. w latach 2017-2022, to koszt ubezpieczenia podniósł się o 7,5 proc. W Denver w stanie Kolorado z kolei, gdzie w 2023 roku wybuchły pożary, dane liczbowe były jeszcze gorsze – gdy czynsze detaliczne w mieście rosły rocznie o 0,4 proc., koszty ubezpieczenia wzrosły aż o 9 proc.
Ten raport to rozczarowanie
Tym razem raport ULI czyta się z rozczarowaniem, o ile nie z rozdrażnieniem. Instytut wpisuje się bowiem w modny, wyraźnie inspirowany z zewnątrz zielony trend (czego nawet nie ukrywa, przywołując licznie cytaty z ekspertów od ESG). Zakładając nawet, że największe firmy realizujące inwestycje na rynku nieruchomości (np. inwestycje infrastrukturalne czy biurowe) stać będzie na tę całą „zabawę” w ESG, to z pewnością wdrażanie environmental, social i corporate governance będzie zbyt drogie dla przedsiębiorców małych i średniej wielkości. Zwłaszcza w obliczu utrzymującej się słabej koniunktury w krajach eurolandu, konieczności poniesienia kolejnego niebagatelnego wysiłku finansowego (tym razem związanego z dotowaniem worka bez dna, czyli Ukrainy), nadciągających nowych wyzwań imigracyjnych oraz braku pośród eurokratów wizji rozwoju Europy – także na geopolitycznej mapie świata.
Inwestorzy rynku nieruchomości powinni w tej sytuacji machnąć ręką na eurokratyczne wymysły typu ESG. By móc skutecznie skoncentrować się na tym, co jest ich głównym biznesem i misją.
