Najem nieruchomości dla wielu osób jest świetnym sposobem na dodatkowy zarobek. Większość jako sposób rozliczeń z fiskusem tego typu przychodów wybiera ryczałt ze względu na atrakcyjną stawkę podatkową w wysokości 8,5 procent.
Pojawiają się jednak wątpliwości co dzieje się w przypadku, gdy właściciel mieszkania, poza czynszem za najem, otrzymuje również wartość opłat licznikowych – czy trzeba je ująć w podstawie opodatkowania ryczałtem? Z pomocą w znalezieniu prawidłowej wykładni przepisów przychodzi nam dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej (nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW) zajął się właśnie tym zagadnieniem.
W analizowanej przez dyrektora KIS sprawie podatnik wynajmuje mieszkanie, a w umowie najmu określone są trzy kwoty, które najemca co miesiąc wpłaca właścicielowi mieszkania na rachunek bankowy: kwota czynszu najmu w ściśle określonej wysokości za każdy miesiąc, kwota kosztów związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego (opłaty za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, koszty energii elektrycznej i zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej) oraz kwota za dostawę mediów w postaci TV i internetu.
Zapewnienie wynajmującemu mediów w postaci TV i internetu jest obowiązkiem właściciela mieszkania, co wynika z umowy najmu. Najemca co miesiąc wpłaca przelewem na rachunek bankowy podatnika jedną kwotę łącznie. Zatem przelewana kwota obejmuje zarówno czynsz najmu, jak i wszystkie inne wymienione koszty. Następnie właściciel mieszkania z otrzymanej kwoty uiszcza wszystkie opłaty. Oznacza to, że podatnik (właściciel nieruchomości) jest jedynie pośrednikiem w przekazywaniu należności wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawców energii elektrycznej i mediów.
Jest umowa, jest podatek
Zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć pewne przesłanki, a konkretnie czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. centralne ogrzewanie, woda), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty, ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania, nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.
Pośrednictwo nie jest opodatkowane
Po analizie przytoczonych zasad można wyciągnąć klarowny wniosek, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Właściciel mieszkania jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania wymienionych opłat eksploatacyjnych. Tym samym przychód dla podatnika, od którego powinien on obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Ważne:
– Od 1 stycznia 2021 r. zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej.
– Źródłami przychodów są m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
