Średni wzrost cen lokali – zestawiając ze sobą ostatnie kwartały 2021 i 2020 roku – wyniósł w sześciu największych polskich miastach aż 17 procent. W dużym stopniu przyczyniła się do tego niestety niewystarczająca podaż gruntów inwestycyjnych. Pisaliśmy już o tym – „Deweloperzy: wyższe ceny mieszkań są nieuniknione”.
Jednym z przedstawionych rozwiązań na polepszenie tej sytuacji jest przekształcenie – na drodze zmiany specustawy mieszkaniowej – gruntów usługowych w miastach w grunty pod inwestycje mieszkaniowe. Chodzi też o tereny na peryferiach miast, które posiada, słabnący w dobie postpandemicznych zmian, handel wielkopowierzchniowy.
– Takie rozwiązanie nie tylko powiększy liczbę dostępnych lokali, ale także będzie działać miastotwórczo – jest przekonany Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
„Mordor” zmieni wreszcie swoje oblicze?
Pod lupę wzięto także popularny warszawski „Mordor”. Od lat słusznie zauważa się, że koszmarna monokultura biurowa, która powstała w jednej ze stołecznych dzielnic, zupełnie nie przystaje do miejskich realiów i nie odpowiada na potrzeby mieszkańców. Oferta kulturalna w rejonie „Mordoru” jest praktycznie żadna, a dojazd do biurowców, codziennie „zasilanych” przez tysiące pracowników, skutkuje ogromnymi korkami. Szansą na zmianę oblicza tych terenów jest ich przekształcenie.
– Zaproponowany mechanizm przekształcania powierzchni handlowych i usługowych w nieruchomości o funkcji mieszkalnej rozwiązuje jednocześnie wiele problemów zarówno o charakterze ekonomicznym, jak i w kontekście ładu przestrzennego. Stanowi doskonały instrument stymulowania podaży gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, a jego wprowadzenie pośrednio przyczyniłoby się do zwiększenia równowagi podażowo-popytowej i stabilizacji cen mieszkań – mówi Konrad Płochocki.
Problem wskaźnika intensywności zabudowy
Wskaźnik intensywności zabudowy jest obecnie rozumiany jako stosunek „powierzchni całkowitej zabudowy” do działki budowlanej. Przez „powierzchnię całkowitą” rozumie się sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. PZFD apeluje o wprowadzenie jasnej, opartej na dotychczasowej praktyce i na udokumentowanych poglądach urbanistów, definicji wskaźnika intensywności zabudowy. Położyłoby to wreszcie kres rozważaniom na temat wliczania do niego także kondygnacji podziemnych oraz powierzchni balkonów i tarasów.
Nie odstraszać inwestorów
Ma to głęboki sens. Zgodnie z coraz powszechniejszą wykładnią organów administracji i sądów, architekci wyliczający wskaźnik intensywności zabudowy powinni już na etapie projektowania uwzględnić również kondygnacje podziemne. Obecnie zamierzający zainwestować w zabudowę mieszkaniową przedsiębiorca nie ma żadnej pewności, czy urzędnik interpretujący postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przychyli się do definicji funkcjonującej w powszechnym rozumieniu, czy też może przeciwnie – weźmie w tym planie pod uwagę również kondygnacje podziemne?
– Mając na uwadze ryzyko niekorzystnej interpretacji urzędnika, przedsiębiorca może zrezygnować z planowanej inwestycji, nie chcąc narazić się na nieodwracalne straty finansowe. Oczywistym jest, że taka sytuacja stanowi kolejną barierę, która wpływa bezpośrednio na podaż nowych inwestycji, a w konsekwencji przyczynia się niestety do wzrostu cen mieszkań – komentuje sytuację Konrad Płochocki.
Jak się okazuje, wspomniany wskaźnik intensywności zabudowy odnosi się także do służących przecież rekreacji i poprawiających komfort życia w nowoczesnych budynkach „zielonych” (często) balkonów i tarasów. Jest to już zupełnie niezrozumiałe. Czy komuś zależy na ich likwidacji w nowych budynkach?
Wprowadzenie jasnej definicji „wskaźnika”, opartej o praktykę i poglądy urbanistów, położyłoby może wreszcie kres rozważaniom na temat wliczania do niego kondygnacji podziemnych, a także powierzchni służących rekreacji – estetycznych balkonów oraz tarasów.
Te wszystkie zmiany niewątpliwie ułatwiłyby przedsiębiorcom inwestycje, zaś przyszłym mieszkańcom zakup lokali w atrakcyjnych cenach – w uporządkowanym i przyjaznym dla życia otoczeniu.
